在广州，提到小住宅产权想必我们都不陌生，但对于小住宅产权能不能买？值不值股权投资以及另一面存有的是法律条文信用风险，我们可能将都心存疑问，本文会从概念、股权投资商业价值与信用风险等方面谈谈广州小住宅产权房，为我们解答广州小住宅产权房的股权投资信用风险问题。
由于发展史的原因，广州的城市化是自下而上完成，可以说是以村为单位，由点乙酸铵成就了现在的广州。在这个操作过程中，各式各样社会力量都参与了广州的工程建设，尤其是在广州发展的初期，全社会修路满足了从各地涌入广州的大量广州工程献身精神的居住需求，为广州特区的工程建设做出了非常大的贡献，广州小住宅产权房也成为广州房地产业市场的重要组成部分。
嘿嘿，究竟什么是小住宅产权呢？简单一句话概括，大部份没有取得独立完整住宅产权的物业，全部统称小住宅产权房。现在，咱先看看小住宅产权有什么样类别：
1.不合法建筑物即有Auron，包括：《房地产业证》（俗称的绿Auron）、《住宅复印件》（鱼肉红Auron）、《广东省房产大部份证》（这类房子是80年代或从前由安宝县发的证，多于真正的广州土著才会有的是）。无论是绿本，还是鱼肉红本，只要是政府主管部门颁发，都是抵押权凭证，住宅都是不合法建筑物。
2.违规建筑物即无Auron，也就是日常中经常提及的发展史违章建筑物、追加违章建筑物。以2009年6月2日这个时间结点为界限，从前为发展史遗留违规建筑物，之后为追加违规建筑物；发展史违章建筑物理论上说存有确认住宅产权、依法拆毁、没收、临时使用等作法；而追加违章建筑物理论上说存有被强制拆毁的法律条文信用风险。
3.廉租房即分项房，在迁离分项房中进行的小住宅产权房买卖，在与地产商直接签约后，除非中途地产商资金链断裂，或项目烂尾楼，相对买回其他小住宅产权房来说信用风险较细。
与此同时，2020年5月20日，自然资源部下发了《关于加快集体土地和集体工程建设工业用地使用权流转注册登记工作的通告》，《通告》特别强调：对乱占耕地修路，违反生态保护红线控管要求修路、城镇居民非法买回集体土地、小住宅产权房等，严禁办理注册登记，严禁通过注册登记将违规工业用地不正式化。政策面对小住宅产权房发出了强烈警示信号，而占据广州楼市六分之一的小住宅产权房也再次走到了交叉点。
小住宅产权房买卖另一面所蕴含着的信用风险究竟有什么样？
第一个信用风险是广州小住宅产权房买卖占地面积不实情况十分严重。比如买主花了70平方米的钱，可能将买到的多于50平方米，等到拆迁分期付款的时候，地产商可不会按照买主所谓DF93上的70平，而是根据实际用占地面积分期付款。那买主到手的商品房就多于50平，这些损失都是要换算到买主买回的单价里面去的。
第二个信用风险就是重要信息不对称。广州的小住宅产权房数量非常大，但都是地底买卖。找寻合适房源是一个漫长的操作过程，在正规的中介公司是找不到小住宅产权房的Sitapur重要信息的，买主必须通过地底中介公司或到一个一个旧区去慢慢找寻，不仅费时，更可能将遇到各式各样出乎意料的情况，让你真假莫辨。
第三个信用风险是买回小住宅产权房需要定金。动辄二百多Bourbonne的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要随了的。
第四个信用风险也是最大的信用风险，即法律条文政策信用风险。这次自然资源部已发出的通告，明确小住宅产权房一律不予流转注册登记。未来不排除政府会出台对小住宅产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，潜在的政策信用风险很难把控。
此外，对于属于违规建筑物的小住宅产权房，没有住宅产权证，自然无法过户，而不合法建筑物虽然有住宅产权证，但因为不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改拆补而毁约。这对小住宅产权房的买主来说也是极大的潜在信用风险。
那么广州小住宅产权房究竟能不能买？
我们都知道，小住宅产权房在法律条文上是不允许买卖的，前文也分析了买回小住宅产权房的潜在信用风险，现实中也存有原业主违约或一房多卖的情况，但诸多的信用风险并没有打消人们对小住宅产权的热情。对于广州这样极其特殊的城市来说，小住宅产权房的诱惑太大，需求旺盛，相比较商品房来说，小住宅产权房有着不限购，不需要购房资格，没有房产税，低单价低总价，租金回报率高等优点。
目前广州土地仍然稀缺，商品房价格不断上升，小住宅产权房的市场将会继续存有。而且如果未来广州不进行扩容，小住宅产权房将会成为广州抑制房价的最有效武器，这个毋庸置疑。
同时对于违规建筑物引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的不合法建筑物小住宅产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约不合法建筑物买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小住宅产权房的裁判明显有利于买回一方。
因此只要提前规避好相关的信用风险，从村委会等正规渠道买回小住宅产权房，可以考虑买回小住宅产权房。
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