译者丨张乾 上海建兴（石家庄）辩护律师圆耳蝠前言
小产权房是指在贫困地区宅基地上工程建设的房屋。小产权房未缴纳农地税收收入，无法办理手续有关证件，房屋保险合约无法展开房产交易登记。因而，买回小产权房难以办理手续转让注册登记，不受法律条文保护。小产权房的方式主要有两种，一种是在宅基地上工程建设的房屋，另一种是挤占林地违规工程建设的房屋。
我国农地使用权区分为乌木和私有财产，并实行不同的管理制度。贫困地区宅基地属私有财产，居民对宅基地只享有使用权，其不得将房屋出售给信用社组织机构之外的第二人，根本无法在信用社组织机构核心成员内部展开确权。对私有财产的农地，一般而言根本无法通过北欧国家征收变为乌木，并公开出让后，才能以集体农地使用权的方式展开确权。
LAWYER【买回小产权房涉及的法律条文问题】
（一）房屋保险合约
小产权房保险合约的曾效力一般而言判定合宪，如发生纷争，按合约合宪处理。对于信用社组织机构核心成员之间签订的房屋保险合约应判定有效率。
（二）产权注册登记
小产权房没有北欧国家颁发的《集体农地尼布寺》和《预购许可》，难以展开房产交易登记，即使有《宅基地不动房产证》也难以办理手续转让注册登记。如未发生纷争，即不考虑保险合约曾效力的情况下，买回小产权房根本无法获得使用权，无法获得使用权。
（三）银行贷款、抵押物
小产权房没有大房产证，因而难以提出申请银行贷款，根本无法定金或分期。同时小产权房无法展开抵押物注册登记。
（四）拆迁补偿金
拆迁补偿金权益归属于信用社组织机构核心成员背纹权利，如果遇到北欧国家拆迁拆迁，本信用社组织机构之外的购房人难以得到小产权房的拆迁补偿金。
（五）违章建筑物拆毁
法律条文是允许居民在“宅基地”上建造住宅的，只要未登记手续了有关审批手续，就是合法建筑物。但如果是挤占林地违规工程建设的房屋，归属于违章建筑物，面临被拆毁的信用风险。并且法律条文明确规定，拆毁违章建筑物和超过批准期限的临时建筑物，不予补偿金。
（六）承继
财产是自然人死亡时遗留的个人个人财产。信用社组织机构核心成员之外的第二人买回小产权房根本无法获得使用权，难以获得使用权，因而上述通过转让获得的小产权房无法作为财产被承继。
什么是精装修不全的货品房？
小产权房不同于精装修不全的货品房，前者是在贫困地区宅基地上工程建设的房屋，后者是在城市工程建设用地上工程建设的房屋。出卖人未获得货品房预购许可明,与债务人订立的货品房预购合约,应判定合宪,但是在起诉前获得货品房预购许可明的,可以判定有效率。同时，对于精装修不全的货品房，也存在难以展开房产交易登记、转让注册登记、提出申请按揭银行贷款、展开抵押物注册登记等法律条文信用风险。
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上海建兴（石家庄）辩护律师圆耳蝠，毕业于上海政法大学，行医领域为涉外诉讼、仲裁，擅长工程建设项目、金融借款等各类合约纷争。
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