导 读
日前，元氏县房屋“大小房屋产权”争夺战现像引发各方高度关注。 据传，原本房卷上注册登记的是70年房屋产权，农地物理性质为写字楼用地，现在农地物理性质变为40年、50年房屋产权的轻工业用地和商业性用地，购房者手中的房DF93转变为一张纸浆。北京市道可特律师事务所商业性地产与基础设施团队将对这一该事件展开简述，并对这一现像背后透射的法律条文难题展开系列产品解读和仔细分析，以期引发有关方论证，提出妥善解决方案。
一、元氏县房屋“大小房屋产权”争夺战该事件简述
日前，元氏县多个写字楼小区的房屋房屋产权由“大房屋产权”转变为“小房屋产权”的新闻引发了社会高度高度关注。居住在元氏县福成5期的一名物业公司称，2007年其购买了福成5期的房子，2009年拿到房本，房卷上清楚写着70年房屋产权写字楼用地。然而在今第一年初，却突然发现房屋失去了买卖的资格，其房屋所属的农地物理性质也变为轻工业用地。中央政府有关部门系统显示五期123号楼为轻工业用地，4号楼竟然是违章用地，这就意味着中央政府发的房本房屋产权转变为40年，甚至变为一张纸浆，房屋不能买卖交易，不能享受银行批贷和继承。
据有关人士称，此该事件的直接原因是“落宗”。此前农地注册登记、房屋注册登记分别在水务局、房管局二个部门，在执行房产注册登记后，房DF93和农地证合二为一，具体办法是房屋和农地要关连，在水务局备案审批农地的属性、商业性用途、年限，要和地面建筑物吻合。也就是说如果写字楼写字楼小区的农地采用物理性质并不是写字楼用地，因其农地物理性质与房产物理性质不符，难以关连，也就难以办理相关手续新的不动房屋产权证，也就是所谓的难以“落宗”。据传元氏县范围内，首尔甜城、元氏县美林湾A区、电子城写字楼小区、冶金写字楼小区、燕灵西区、天子庄园三期、福泽园、中建二局、地矿家属院写字楼小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨写字楼小区、首钢写字楼小区、紫竹园等多个写字楼小区的写字楼楼都有着类似情形。
其后，三河市建设局局房产注册登记中心发布《关于存有历史遗留难题的写字楼小区或单位暂不办理相关手续有关业务的通知》：“依据《房产注册登记实施办法》、《房产注册登记实施办法施细则》、《国土部房产注册登记规范（试行）》的有关明确规定，我市部分写字楼小区由于有关法律条文法规、政策等原因限制暂时停止办理相关手续有关业务. 目前区中央政府已成立工作组对有关难题逐个展开调査，区中央政府将根据调査结果争取上级有关政策支持，并参照其他市、县的成功做法制定解决办法，待区中央政府有关办法出台后，再行办理相关手续房产注册登记有关相关手续，特此通知。”廊坊市建设局局也进一步回复：“充分反映的难题及房产难以落宗事宜，此难题已不是个案，是个普遍难题，市水务局领导把事态的严重性已向中央政府充分反映几次，并接连打了几次报告，待中央政府批示后即可办理相关手续。”令人欣慰的是，河北省三河市委、区中央政府对此该事件高度重视，并给出了理性的表态。将坚决维护购房群众的合法利益，下决心解决房商业性地产市场的遗留难题，确保房商业性地产市场健康发展，社会和谐稳定。
二、元氏县房屋“大小房屋产权”争夺战透射的法律条文难题分析
元氏县房屋“大小房屋产权”争夺战该事件背后所透射出的法律条文难题，不得不令人深思。笔者认为，这一该事件至少涉及三个层面的法律条文难题，第一，如若此该事件中农地物理性质存有违法更改注册登记（只是假设，需等待中央政府的最终调查结果），那该事件该些农地物理性质难题，将会是本该事件的根源及直接原因；第二，行政安全法援方面，物业公司是否可以透过行政管理流程获得法援；第三，民事法援方面，物业公司可以透过哪些诉讼路径维护自己的利益；本系列产品文章将围绕上述三个层面依次仔细分析。本文首先围绕农地物理性质该些法律条文难题展开论述。
元氏县房商业性地产企业获得农地的途径主要就有三种：其一是透过正常招拍挂流程拿地；其二是城中村改造工程项目，即元氏县下属各个村庄改造工程项目；其三是透过更改农地商业性用途。而在元氏县农地市场，主要就以后两种途径为主。从新闻报道充分反映出的情形来看（最终结果需等待中央政府核查），此次该事件中房屋房屋产权证不能“落宗”的原因主要就是农地物理性质难题，主要就涉及三类农地，即轻工业用地、绿化用地、集体用地。
（一）轻工业用地展开写字楼开发存有的法律条文难题
元氏县作为一个国家级高新区，一直以轻工业用地、物流配送用地和金融商业性用地为主要就的供给农地，商品房写字楼用地供应量相对较少，随着元氏县人口不断攀升，原有工程建设用地已经难以满足房商业性地产需求，再加上房商业性地产行业利润较高，开始出现轻工业用地、物流配送用地和其他综合性用地透过更改规划转变为工程建设用地的情形。
依据《农地安全法》第五条明确规定：“国家实行农地商业性用途管制制度。采用农地的单位和个人要严苛依照农地利用规划确定的商业性用途采用农地。”明确明确规定了农地的商业性用途采用要严苛依照农地利用规划。此外，《轻工业工程项目工程建设用地控制指标》第五条：“不得在轻工业工程项目用地范围内建造机械设备写字楼、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”及《城市房商业性地产安全法》第十五条：“农地采用者需要发生改变农地所有权卖地合约约定的农地商业性用途的，要获得卖地方和市、县上海市人民中央政府规划设计行政管理行政部门的一致同意，签定农地所有权卖地合约更改协议或是重新签定农地所有权卖地合约，相应调整农地所有权卖地金。”之明确规定进一步明确不得在轻工业工程项目用地范围内建造机械设备写字楼。发生改变农地商业性用途要获得卖地方和市、县上海市人民中央政府规划设计行政管理行政部门的一致同意，并按流程办理相关手续有关相关手续。未经有关流程更改农地商业性用途工程建设写字楼的行为属于违法行为，地上工程建设和销售的写字楼属于违法建筑。
此该事件中，如果存有违法用地情形，开发商及物业公司存有的法律条文风险分别如下：
1. 开发商要承担的法律条文风险：(1) 交回农地所有权。《农地安全法》 第八十条明确规定“依法收回国有农地所有权当事人拒不交出农地的，临时采用农地期满拒不归还的，或是不依照批准的商业性用途采用国有农地的，由县级以上上海市人民中央政府农地行政管理行政部门责令交回农地，处以罚款。” (2) 补缴农地卖地金。《城市房商业性地产安全法》第十五条：“农地采用者需要发生改变农地所有权卖地合约约定的农地商业性用途的，要获得卖地方和市、县上海市人民中央政府规划设计行政管理行政部门的一致同意，签定农地所有权卖地合约更改协议或是重新签定农地所有权卖地合约，相应调整农地所有权卖地金。”及《国务院关于深化改革严苛农地管理的决定》第十五条明确规定“经依法批准利用原有划拨农地展开经营性开发工程建设的，应当依照市场价补缴农地卖地金。” 在法律条文实务中，要求交回农地所有权的情形较少。农地受让者将轻工业用地展开房商业性地产开发面临的主要就风险是补缴农地卖地金。(3) 行政管理罚款。擅自将轻工业用地更改为商品写字楼的行为本质上是违法行为，农地受让人还面临行政管理处罚的风险。《农地安全法》第八十条明确明确规定了对不依照批准的商业性用途采用国有农地的，处以罚款。《农地安全法实施条例》第四十三条明确规定“依照《农地安全法》第八十条的明确规定处以罚款的，罚款额为非法占用农地每平方米10元以上30元以下。”
2. 物业公司面临的法律条文风险：（1）没有房屋产权证，权利难以得到保障；（2）采用年限短，届满后不能自动续签；（3）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，难以落户口等难题。
（二）绿化用地展开写字楼开发存有的法律条文难题
根据新闻报道情形，此次该事件中还涉及部分绿化用地违法工程建设写字楼的情形。依据《城市绿化条例》第十九条：“任何单位和个人都不得擅自发生改变城市绿化规划用地物理性质或是破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。”、第二十条：“任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。”、第二十八条：“未经一致同意擅自占用城市绿化用地的，由城市上海市人民中央政府城市绿化行政管理行政部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。” 及《城市绿线管理办法》 第十一条：“城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律条文法规、强制性标准以及批准的规划展开开发工程建设。有关部门不得违反明确规定，批准在城市绿线范围内展开工程建设。因工程建设或是其他特殊情形，需要临时占用城市绿线内用地的，要依法办理相关手续有关审批相关手续。在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。”都可得知，未经一致同意擅自占用城市绿化用地；擅自发生改变城市绿化规划用地商业性用途工程建设写字楼的行为属于违法行为，地上工程建设和销售的写字楼属于违法建筑，中央政府有关部门依法可以径行拆除。
但此该事件中不能“落宗”的农地可能存有信息不对称难题。三河中央政府也强调，农地物理性质存有历史遗留难题。目前，调查组已基本完成摸底调查工作，并且承诺:“只要有合格房DF93就应该有合格的房屋产权,房DF93上写的什么物理性质就是什么物理性质。”故而最终会采取更合理的处理方式解决。
（三）农村集体用地展开写字楼开发存有的法律条文难题
此该事件中，有关知情人士介绍，元氏县的房商业性地产开发模式有很大一部分都是透过发生改变规划实现，并且认为最难的是把农用地转变为国有工程建设用地。而我国现行法律条文法规明确规定，农村农地一般归农村集体所有，如果要在农村集体农地上展开商品房开发并公开向社会销售，要先经国家征收，把集体农地变性，成为国有农地，再卖地给开发商，开发商向国家交纳农地卖地金等税费后，才能展开开发工程建设。在未办理相关手续农用地转为工程建设用地前，擅自在农用地上建造房屋的，明确为有关法律条文所禁止，属于违法建筑。
此外，《国务院办公厅关于严苛执行有关农村集体工程建设用地法律条文和政策的通知》也强调了严苛规范采用农民集体所有农地展开工程建设，农村写字楼用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民写字楼或“小房屋产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有农地搞房商业性地产开发。其他任何单位和个人展开非农业工程建设，需要采用农地的，要依法申请采用国有农地。禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违法行为，杜绝透过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法采用农民集体所有农地展开非农业工程项目工程建设的行为。
实践中，对农村集体用地展开写字楼开发处理方法如下：第一、当事人在无农地规划、准建相关手续的情形下，在农村农地上建造房屋，违反了有关法律条文明确规定，县级以上上海市人民中央政府农地行政管理行政部门（建设局局）可以实施行政管理处罚。依据《农地安全法》第七十三条明确规定，对违反农地利用规划擅自将农用地改为工程建设用地的，县级以上上海市人民中央政府农地行政管理行政部门（建设局局）有权实施以下行政管理处罚：（1）拆除在非法转让的农地上新建的建筑物和其他设施、恢复农地原状；（2）合农地利用规划的，没收在非法转让的农地上新建的建筑物和其他设施；（3）可并处罚款；第二、乡、镇上海市人民中央政府实施的行政管理处罚。依据《城乡规划法》第六十五条明确规定，在乡、村庄规划区内未依法获得乡村工程建设规划许可证或是未依照乡村工程建设规划许可证的明确规定展开工程建设的，由乡、镇上海市人民中央政府责令停止工程建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
而本次该事件具有其特殊性，如信息的不对称、存有历史遗留难题等。因此，河北省中央政府有关部门应就此该事件涉及到的难以落宗的房屋展开特殊处理，或可结合调查农地物理性质的结果，透过补交部分税费或农地卖地金等方式，最终解决此次房屋产权纠纷。
综上，如果此次该事件是因为中央政府部门信息不对称导致的，那有关部门透过及时更新信息系统就可以解决。若此该事件中农地物理性质确实存有违法更改注册登记，那该事件该些农地物理性质难题，就是本该事件的根源及直接原因。北京市道可特律师事务所商业性地产与基础设施团队认为，从保障购房物业公司的合法利益角度出发，此该事件最圆满的解决方式就是农地经过更改规划，使其符合写字楼农地物理性质，符合“落宗”要求，顺利办理相关手续不动房屋产权证。如果房屋一旦被认定难以“落宗”，物业公司可以从两个层面来得到法援。第一、行政安全法援方面；第二，民事法援方面。至于物业公司是否可以透过行政管理流程获得法援以及透过哪些诉讼路径维护自己的利益，元氏县房屋“大小房屋产权”争夺战的后续系列产品文章将继续就物业公司的法援途径展开深入探讨。
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