学位惊变!北京、深圳学区房缩表,资源向名校集中、深中“含博率”再攀高!学位房怎么买_

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学位惊变！北京、深圳学区房缩表，资源向名校集中、深中“含博率”再攀高！学位房怎么买？

君子不立危墙，避开风险性学位房

——只买靠谱的房

这段时间，深圳、北京的学位房都在大变。

北京整了个多校划片，把东、西城、海淀房价打了下来；深圳小户型降积分潮，今年波动到了深高香蜜湖豪宅区。

5月29日，深高南小升初审核最后一天，深高南以“房产证房屋用途写的是单身公寓”，将原学区内的泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区等8个小区业主递交的小升初申请驳回。

八个小区，影响100多名学生，涉及近万人权益。家长们慌了，开始了强力争取。经千万身家家长“跪学位”事件后，昨天福田教育局终于给了说法，3个楼盘保住了1类积分，5个楼盘归入了3类积分（积分直降10分）。

教育局拿出了国土局的规划说明，确定：

- 在“居住用地”土地性质上的“居住用途”的房产，是为1类积分。

  比如竹园小区、泰安轩、泰康轩，土地性质为“住宅用地”，房产用途为“单身宿舍”、“单身公寓”（即居住用途），是配学位的。归为1类积分。

- 在“非居住用地”土地上的房产，都是“其他房产”类型，归于3类积分，跟商务公寓、小产权、集资房等一个积分类型。比如财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区。

- 积分为录取第一规则，未被录取的会统筹分流至其他学校。估计大概率是教科院初中。

1类房产积分80分，3类房产积分70分，社保每月累积0.1分、封顶10分，连续居住每月加0.1分、封顶10分，独生子女加1分。

2019年，深高录取积分高达98.7，3类房产的积分怎样都很难达到了。积分不够的孩子，只能分流去周边初中，比如教科院初中。

近年深高南学区扩容，北至北环大道，覆盖安托山，学区内小区已发展到56个。深高南今年计划招生630人，已超1000人报名。安托山片区的几个新盘：万科臻山府、天健公馆、安峦公馆，都带来大量的学位需求。

深高级是4大名校之一，排名有赶超深外、深实验之势。位于竹园小区的教科院初中选对普通，还可能扩容、扩大。深康初中由红岭承办，比教科院好一点。深高级初中学区范围，不确定性因素确实很大。

这次竹园小区小户型保住了18万单价的价格高度；财富广场等被视同“公寓”的5个小区，房价就很难上天了。

01名校师资清北、硕博化，家长趋之若鹜

学校软硬件资源影响教育质量，影响着孩子的普高率、本科率、211率。

在深圳，一梯队名校的实力，依然挡不住地在增强，与普通学校差距扩大。

6月4号，超级中学“深圳中学”发布一组统计，公布揽入清北背景的师资已超80人。在硕博、海龟这些指标也咄咄逼人，连港科大博士后都有俩。

甚至，深中与北大物理学院共建“天文创新实验室”，与清华物理系共建“朱邦芬院士工作站”。一个公立高中，硬生生办出了“大学”规模的校区和师资。

这样的软硬件条件，再加上“中考最高录取线”，使得深中每年高考都考出几十个清北，国际体系每年也拿到7、8个以上的常春藤级的offer，综合实力跃上全国中学top 3。

在深中之外，深圳实验、深圳外国语、深圳高级中学的师资和办学规模也很牛。深圳大半清北生、世界名校offer都出自这些学校。进入4大名校高中本部，讲的不是100%的本科率，讲的是90%的重本率（或中山大学广东线达标率）。

深圳近年中考普高录取率

一只脚踏入4大名校体系，就等于半只脚踏入985。

在深圳52%的初中生升不了普通公立高中的现实面前，4大中学高中部的99%的211率，90%的985率，自然让家长们追高学位房价、蜂拥奥赛培训班。

进不了普通高中的孩子，只能去职高，或者走私立高中、国际学校的路线。人生的未来，更为扑朔迷离。

02公民同权 vs 优质学位紧缺，学位房酝酿风险

优质学位紧张问题，是个全国性的问题。

尤其是北京、上海、深圳、广州4大一线城市的大顽疾。北京小户型学位房的价格，体现了“全国人”对北京教育资源的渴望。深圳这次风口浪尖的8个楼盘里的竹园小区，小户型到了20万/m2这个档。

小户型学位房带来的报名激增、房价狂涨，是国家不能承受之重。

所以学位分配改革，是主趋势，也在各地试点好几年了。降低住房与单个学校的关联，学位房多多少少都存在一些风险了。

改革方向是，一个方向是，一个楼盘与多个学校关联，入读哪个靠摇号；一个方向是，减少非住宅产权房的积分，减少小户型学位房的积分；整体是，让学位分配走向“多校”、“统筹”、“摇号”。

一、多校划片，摇号分配，单个楼盘难独秀！

      多校划片，并不是今年才出现的。前几年，广州的越秀区、天河区就在试行“大学区多校摇号”。

      改革方向是，三五个学校共享“大学区”，报名人数多的学校摇号！某个楼盘的家庭，不100%能入读某学校，缓解了房价上涨压力，也缓解了新生源流入的压力。

      2018-2020年，北京海淀、东城、西城接连启动“多校划片”，降低购房者的预期。深圳这几年，也越来越多的地方采用“大学区”。

       大学区多校划片，学位摇号，是一个大趋势，是能遏制房价过快上涨的。

二、小户型去学位化，房价再难畸高！

       北京、广州都已经向小户型学位say no了。北京已经去除了过道房等“明显不能居住”的小面积房子的“报名权”，广州越秀2015年把35平米以下小户型纳入“统筹分配”、不再明确对应具体名校报名系统。

       深圳罗湖螺岭小学2018年也尝试过对50平米、30平米以下的房子进行报名资格约束，但是反响太大没实行。

       但是，从趋势看，小户型学位房，在资格和积分上，是越来越被降级。风险很大。

三、非住宅用地产权，积分降低。

       这个现象在深圳尤其突出，今年深高的学位奶酪就是因为“土地用途”而被动的。

      从城市规划和建设角度，是不会为“非住宅用途的土地”配建义务制教育学校的，导致“非住宅用途土地”上的“单身宿舍”、“商务公寓”都只能按第3类积分入学，就很难进入名校。

为孩子谋划学位，或者做房产投资，应该正视这个改革趋势，避开风险学位房。

03名校新校区或二梯队，更安全也靠谱

名校不是一日建成的，是靠积累的。

所以，传统名校往往处于城市核心地位，地段价值高。传统名校周边的中大户型学位房，总价总是高人一等，几乎都迈入“豪宅梯队”。

小中产，希冀凭籍“名校小户型”学位房，一步摘下孩子学位、房产涨价2个果子，愿望是美好的，前景是风波的。芳姐不鼓励，“风险赌博式”房地产投资。

香蜜湖学区都15万+了，贵的奔20万

现在全国的中考都在改革。名校都在搞指标生下达给更多初中。上海在这么搞，深圳也在这么搞。升学，不仅仅是名校的初中部有优势，那些二三梯队其实也优势杠杠。

好比福田的二梯队中学石厦、莲花、北环这种，大体约年级前80都有很大比率的4大率、8大率（升入高中名校）。

这种市中心区域二梯队房价比起香蜜湖、百花、红山，温柔许多。芳姐很多老朋友都在石厦，学习没耽误，房子也升值。

石厦学区10万+，年年稳涨不香么

一梯队名校本部的学位房最贵，但是分校学位房可能仅是本部的1/3-1/2，清新怡人很多。芳姐有朋友的孩子在深外的龙华分校、深高北分校读书，真的跟本部是同节奏、同体系。

深外龙华分校，一个班里就有毕业与清北的年轻老师，班主任可能是高级教师或内地校长级。到了晚上，老师还在家长群督促孩子的作业情况。

从2019年的中考毕业生去向来看，深高北的孩子获得的是跟本部一样的待遇和机会，该上深高高中本部的上本部，该上深高东校区的上东校区，考试都是大联考、大排名。

芳姐其实觉得少数“市区学位小户型”投资客太疯狂了。还敢血雨腥风杀入单价15万、单价20万的老破旧小。一套市区小户型学位房也3、5百万，都足够二梯队的小2房，或名校关外分校的适居2-3房。

贪婪，才是家庭财富最大的杀手啊！

这些年，芳姐和爱住家，从没给网友，推荐过香蜜湖、华强北的风险性学位物业。财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区，这些车公庙、香蜜湖的项目提都没提；华强北的现代之窗等也提都没提。

君子不立危楼，新的学位置业者，还是避开风口浪尖的极小户型学位房吧（35平及以下）。退一步海阔天空，二梯队和分校都很好。

孩子能否上985，其实天分重于环境。4大名校能进清北、C9和常春藤的，大部分是智商、自控力都很好，搁哪个学校都考地出来。中考状元还出自罗湖桂园中学呢。

如果孩子不适合刷题进985体系，硬拼名校也可能会变成孩子的噩梦，何必呢。真正爱孩子，就是不是天才娃，就不一定要鸡最顶级的名校。

二三梯队埋没不了天才，也能给普通娃自信；一梯队牛娃竞争大，性格不适合的刷题刷出抑郁症也有传闻啊！

如果要投资，30平米的学位房 vs 关外地铁新枢纽上盖3房，后者也是增值势头很猛啊。何必要去探顶级学校小户型学位房这个危局！

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