去年，深圳楼市光明、沙井虽说是独领风骚，开两个盘、火两个盘，即使还没出的盘，有点儿利空消息都让刚需泪流满面，深怕错失了“打新”机会。
特别是光明去年一连两个盘都当天销售一空，更是有【家在】网友把“新银河系服务中心”的桂冠戴在光明头上，有帖子里po出朝阳公交车站10几年前黄土大地一片片荒凉的照片，问光明是不是像极了当年的朝阳。
有人走在光明凤凰城的西街上，感叹早已有点儿如今朝阳的意思，但是凤凰城的现房工程建设早已进入尾声，未来光明新房要看哪里呢？
打工妹最近专门去光明西街踩了下盘，结合原则上土地总体规划的总体规划、SOM的光明服务市中心区总体设计和各个工程项目落实情形，以及探听到的许多最新小道消息，从居住角度看，光明西街蛮有可能成为下两个凤凰城，即使能说是凤凰城的升级版。
这张图告诉你：
为什么说，光明西街是凤凰城升级版？
在这儿咱们就不讨论光明会不会成为下两个朝阳，仅仅通过许多踩盘实情，来给“打新”网友提供许多信息上的帮助，了解光明西街的全貌：
先对整座光明西街现阶段的工程建设情形做个概括，为了让“打新”网友们能更清晰的了，打工妹特意将了解的情形做了两个地图表，我们结合这个表格先做个简述：
01工程建设稀疏，要以公交车站为服务中心，全翻修两遍？
光明西街以地铁周边、光明西街两条道路组成的交叉点为结点，有动作的工程项目（包含住宅、住宅、旧改、学校、新拍地、森林公园等）有大概快20个。
从图片上能看到，以光明西街（现阶段光明西街在翻修，扩建）和6号线周边为两个交叉点，不是增建工程项目，就是早已初步设计的旧改，再就是地产商在意向公开征集，能说是准备把整座服务中心新区这儿全部翻修两遍。
所以从原则上土地总体规划上看，光明西街这一片片是整座科学城住宅工业用地最为集中和稀疏的地方。
02西南新区首秀，可发展成一大片新商业性区
<1>从滨江+宝龙到赋长廊，将是十分大一片片新商业性区
现阶段光明西街附近增建的住宅工程项目有6个，5个都是在光明西街站西南边。
所以这一片片连片十分大，包括早已增建的滨江、宝龙、金地、民轩、保利地产工程项目，早已初步设计的维他奶旧改，还有增建的光大小学、深圳第二十一高中，以及增建的一块街心森林公园，将次新房赋长廊连在了一起。
再加上11月23日就要卖地的两块现房，一旦卖地成功按照惯例地产商也会马上启动工程建设，就剩下滨江和保利地产夹着的那块旧改和瓦塔工业园区了，据打工妹探听，村名表示滨江和保利地产夹着的那块旧改，未定名暂叫柑山旧改，早已有地产商申请初步设计了。按照原则上土地总体规划总体规划，唯一没有新动向的瓦塔工业园区也是计划现房。
<2>生活配套总体规划强，骑车上幼、小、初、高中
先不说幼稚园吧，因为增建工程项目的幼稚园资源是十分丰富的，大多增建工程项目都配有自己的幼稚园。除了已在的春秋时代小学外，宝龙天地和维他奶旧改中间有两个24班的小学，宝龙蜀光旧改这儿也有两个27班的九年制学校，保利地产工程项目总体规划有两个18班的小学；增建的光大小学，是24班的高中；深圳第二十一高中，也新工程建设中。
能在同两个小新区，实现幼稚园、小学、高中、高中一条龙，孩子基本能靠骑车读书完成学业。
春秋时代森林公园早已建成，然后赋长廊那边也是增建一块小的森林公园滨江；商业性的话，5万㎡宝龙cococity及建面约3万㎡新地中央商业性等。
03“深圳湾一号”进驻，200米旅游景点，走矮小上走线？
新初步设计的两个工程项目，都颇有走矮小上的走线的可能性，比如说光明西街西北位置的光晟龙钻城中村模块，实际为顶级大宅“深圳湾1号”的地产商鹏瑞操盘。
紧挨着的另两个旧改工程项目——金沙新区城中村模块也由大唐入驻，这个地产商在深圳不怎么常见到，但是在广西开发了不少楼盘，以中式大宅见长，从曝光的金沙效果图（下面会详细如是说）上看，也颇为风格厚重。
另外就是光明招待所这儿的光明集团办公大楼新区旧改，总体规划了两座住宅，其中一座约200米，要知道光明首秀工程项目，科学森林公园旁的工程项目，宣传的很矮小上也是200米+。
04附近都是旧改，相较初步设计快，地产商“用脚投票”
作为原来的光明生活服务市中心区，光明西街和凤凰城不同，主要是靠旧改来获得工程建设土地。但是这一片片相较其他新区来说，楼都十分低，不少是工厂等，房屋产权也相较简单。比如说光明西街站西北那边，都是工业园区，建筑普遍都不高，相较旧改比较好实施，而这一片片未来也都按总体规划是居住工业用地、商业性工业用地。
所以从现阶段旧改初步设计情形上看，旧改进度还是蛮快的，就是还没有初步设计的两个新区，也都有地产商进入进行意向公开征集，比如说华侨城、特发、佳兆业都在进行意向公开征集。
采访当地居民，普遍都是TNUMBERMBps旧改的，除了个别钉子户外，居民表示，其实没有拆迁的话，自己收入并不高，也买不起房屋产权房，因为自己的房产没有房屋产权登记，孩子读书都不能算一类，他们是十分盼望旧改的。
用脚丈量：约200米旅游景点、6个增建住宅、
9个旧改工程项目、2块将拍现房
打工妹详细的如是说下每个工程项目的情形，因为有动态的工程项目确实有点儿多，为了更系统许多，以光明西街站为服务中心，分成3块小新区来如是说。
01东新区：约200米旅游景点，佳兆业、特发公开征集旧改
现阶段，整座光明西街都在拆迁准备拓宽。新总体规划的光明西街宽51米、长2.2千米，双向六车道，西起光大二路，东至光侨路，是科学城服务市中心区“三横两纵”路网工程建设的重要道路。
东新区现阶段还没有增建的工程项目，有2个旧改早已初步设计，3个旧改工程项目地产商在公开征集意向。5个工程项目是紧密挨在一起的，所以未来光明西街东这一片片的前景还是很可观的。
初步设计的两个工程项目，两个是深圳吃货的圣地—盛产乳鸽的光明招待所的光明集团办公大楼新区旧改；另两个是光明新区竹园新区旧改。
还在进行意向公开征集的为光明西街东旧改、特发工会旧改以及佳兆业旧改。
<1>光明集团办公大楼新区旧改
动态：现阶段还未搬迁，大家关心的乳鸽还在营业，工程项目于10月15日公示。
小区平面图，一共3栋商品房、一栋保障房、一栋回迁房，两栋办公、酒店，一栋派出所。
据总体规划公示，旧改工程项目自身有住宅、商业性、幼稚园、社康、老年日料服务中心、菜市场，邻近森林公园还有一座45班九年一贯制学校。
旧改效果图看到，光明集团办公大楼新区旧改总体规划有一栋约200m高的甲级住宅和一栋约100m的住宅，成为光明西街附近一座新的旅游景点建筑。
<2>竹园新区旧改
动态：早已拆迁完毕。
竹园新区旧改拆除工业用地面积34023.8平方米，其中：住宅平方米（含保障性住房13670平方米），商业性、办公及酒店6230平方米，公共配套设施5930平方米（含12班幼稚园3200平方米，占地3600平方米；公交首末站1500平方米，公共厕所60平方米，社区健康服务服务中心1000平方米，环卫管理用房20平方米，小型垃圾转运站150平方米，公共充电站700平方米）。
公共配套有幼稚园，便民服务站，社区警务室，社区管理用房，公交始末站，文化活动室，社康服务中心，公共充电站，环卫房，小型垃圾转运站，公厕，社区体育服务中心。
<3>光明西街东旧改、特发工会旧改、佳兆业旧改
动态：现阶段三家地产商都在进行意向公开征集。
现阶段地产商进驻光明西街东旧改，正在进行意向公开征集，计划是拆除9万平，基本把除了竹园旧改之外这一小片都包含在计划中。
进驻光明西街东旧改
特发进驻工会旧改意向公开征集，从效果图看，有住宅或公寓等商业性。
特发工会旧改门口展示的效果图
佳兆业在公开征集滨河苑小区这片范围的旧改意向。
02西北新区：深圳湾一号？两家擅打造高端住现房产商进驻旧改
西面工程建设工程项目众多，划分细些给大家如是说，以地铁线和光明西街为交叉点的西北部，我们先来如是说。
这儿总共有3个旧改工程项目，分别是增建的佳兆业云峰汇、早已初步设计的光晟龙钻旧改（鹏瑞）和金沙新区旧改（大唐），这3个旧改工程项目也是紧密的连在一起。
<1>三井银包厂旧改：佳兆业云峰汇
动态：工程项目工程建设中
开发工程建设工业用地面积约2.9万㎡，计容建面约13.9万㎡，其中商品房6.4万㎡，保障性住房1.9万㎡，商业性、办公及酒店4.7万㎡，公共配套设施8320㎡。
2019年10月，政府公示了工程项目的最新总体规划草案，佳兆业云峰汇分为四个地块进行开发，01地块为商业性工业用地，02/03/04地块为二类居住工业用地。其中，03地块配建一所9班幼稚园。
<2>光晟龙钻旧改
动态：旧改总体规划，刚刚公示。
11月，光晟龙钻城中村模块总体规划（草案）公示，实际为顶级大宅“深圳湾1号”的地产商鹏瑞操盘。
更新模块工业用地面积20091.9㎡，拆除工业用地面积17254.8㎡，开发工程建设工业用地为13191.1㎡，总体规划容积87060㎡，总体规划容积率6.6。
其中住宅55480㎡（含保障性住房18440㎡），商业性、办公及旅馆业建筑合计24930㎡（含商业性文化设施不低于1250㎡），公共配套设施6650㎡（含12班幼稚园3200㎡、占地3600㎡，社区服务服务中心400㎡，社区警务室50㎡，社区管理用房300㎡，地下公共充电站700㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡（总体规划功能为文化活动室），另配建社区体育活动场地占地面积800㎡。
（来源：鹏瑞集团）
<3>金沙新区旧改
动态：旧改专规获批
光明区发布关于光明街道金沙新区城中村模块专规获批，总建面21.7万㎡，是大唐入驻光明首个工程项目。
更新模块工业用地面积54042.1㎡，拆除工业用地面积51445㎡，开发工程建设工业用地面积34424.9㎡，贡献率33.1%，总体规划容积㎡，容积率6.3。
根据专规草案显示，该工程项目住宅不超过㎡（含保障性住房69510㎡），商业性不超过4700㎡，公共配套设施10500㎡[含12班幼稚园建筑面积3200㎡(占地面积3600㎡)，公交首末站建筑面积2700㎡，社区健康服务服务中心建筑面积2000㎡，社区级公共配套用房建筑面积(建议功能为党群服务服务中心)1500㎡，社区老年人日间照料服务中心建筑面积1000㎡，邮政所100㎡。]，另配建社区体育活动场地占地面积2000㎡、应急避难场所及社会停车场（库）100个。
（来源：家在深圳）
03优质小房屋产权楼盘实勘：
科学城·首府
【双节样板房华美绽放】
两梯四户•原始户型
即将启动0首付安家计划
潮起光明楼选首府
名校为邻森林公园为伴
近眺地铁百米商超
成熟配套匠心品质
温馨超舒适两房两厅
贵族居家大三房两厅
超奢华大气四房两厅
户户方正光亮带阳台
豪装交楼标准·燃气已入户
✔一轴：依托轨道6号线及其支线的发展带动作用，形成发展轴线；
✔一环：以科学森林公园为核心形成设施服务环；
✔一核：结合6号线光明站、科学森林公园和大型公共服务设施，打造光明站综合服务服务中心。
✔三心：结合6号线其他轨道站点，以TOD理念工程建设光明西街站、楼村站、科学森林公园站生活服务服务中心
实拍图片鉴赏：
其实光明的小房屋产权新盘还是比较多的，那么到底值不值得买？
看到工程项目这么多，既是新区发展的号角，同时这么大体量的新房还等待入市，也给许多人这样的疑惑，这么大的体量，能消化完吗？
打工妹觉得，谈论能否消化完，还为时尚早。但是短期上看，光明小房屋产权新盘受关注的方向不会变化。
抛开纸张上的总体规划，仅从置业者钱包的现实角度考虑，光明小房屋产权在去年楼市火爆情形，也是被市场行情推着到了光明。
现阶段主要的就业机会多在南山、福田，参照一下南山、宝安、福田二手商品房，四五百万可能连两房都不好买，而从就业机会类推到选择区域，可能就光明、沙井这些新区还适合许多，且又有不错的总体规划和落地。当然，这些都会变化，随着东部轨道交通的发展，地理距离离得较远的龙岗、坪山等地，也都会有更好的机会。
而对于光明商品房的价格，在接下来一周将要推出的光明现房的限价，应该说是给出了两个很好的参考，限价都在4.9万/平，但是没有限制精装修，因此，接下来的一年时间，光明新商品房价格大概率维持在5万/平左右。
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小科普
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