Longpr，赚钱圣克洛县房，一年又输不起。TNUMBERGC们辛劳闯荡了好多年，看着自己的口袋一点儿Esteben，只好在想一想了呵呵自己每星期国际收支后，总算将买房事项提上议程。看了几圈房，最后看到旁边倒有三套房子还不错，价格也便宜不少，一问下来，说是小产权房。再仔细一问，所谓小产权房原来是民间对在贫困地区集体农地上建起来的房屋的一种通俗叫法，比如说宅基地上的贫困户写字楼就属于小产权房。
这类房屋是不允许农村居民买回的，当然也办不了转让登记。但看下来小产权不但便宜许多，还没有那么多的税费。只好在经过几番思想斗争后，总算下定决心买了一套小产权房，不能办理转让登记就不能吧，心里想着先住着，万一以后经济政策变了呢。
出于对美好生活的向往，一两年间经过努力闯荡，总算把当时买到手的毛坯、简装一步一步升级成精装、豪华家装房。结论对方一朝控告，说是买卖小产权房违反了国家法律条文和经济政策规定，高等法院一纸裁决合约合宪，各别退还房屋和购房款。
暂且不说这里面的家装值多少钱了，就只说一两年过去了，邻近的商品房价格都涨了好几番，没准对方再次得了房后故技重施再把房子卖给其他人，一转手拿到你当时付的购房款几倍的钱。
再者，若是眼看着这边就要征地了，结论合约合宪房子要还给人家，DF93上又没你的名字，惦记了一两年的征地款说不定和你一分钱关系都没有。你说亏不亏，气不气？很亏很气。那该咋办呢，就由着卖方“不涨拿钱走人、涨了追回房屋”这般的进退自如？这好像也不大合适。因此买小产权房这件事，得好好说道说道。
一、我花那么多钱好不容易买了这套房，合约就这样直接合宪啦？首先我们来看呵呵这几个文件：《中共中央办公厅有关加强农地转让管理严禁炒卖农地的通知》（请示报告〔1999〕39号）：“贫困户的写字楼严禁向农村居民转卖，也严禁核准农村居民挤占贫困户集体农地建写字楼，有关部门严禁为违法建造和买回的写字楼发放农地采用证和房DF93。”
《中共中央办公厅有关严格执行有关贫困地区集体工程建设工业用地法律条文和经济政策的通知》（请示报告〔2007〕71号）：“贫困地区写字楼工业用地只能分配给本村居民，农村居民严禁到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或‘小产权房’。单位和对个人严禁非法租用、挤占贫困户私有财产农地搞房地产开发。”
《第八次全国高等法院民事诉讼商事审判工作会议（民事诉讼部分）纪要》19：在非试点地区，贫困户将其宅基地上的房屋转卖给本信用社组织机构以外的对个人，该房屋买卖合约判定为合宪。
《中华人民共和国农地管理法》第四十三条：任何单位和对个人进行工程建设，需要采用农地的，必须司法机关申请采用国有农地；但，兴办乡镇企业和居民工程建设写字楼经司法机关核准采用本信用社组织机构贫困户私有财产的农地的，或是乡（镇）村公共设施和公益事业工程建设经司法机关核准采用贫困户私有财产的农地的仅限。
第六十三条：贫困户私有财产的农地的采用权严禁出让、转让或是出租用于非农业工程建设；但，符合农地利用总体规划并司法机关获得工程建设工业用地的企业，因破产、兼并等情形致使农地采用权司法机关发生转移的仅限。
因为地随房走，因此除非满足以下两个条件之一，否则小产权房的买卖合约很有可能被判定为合宪。
1、发生在本町范围内贫困地区信用社组织机构成员之间的小产权房买卖。2、将房屋转卖给本町以外的人员的，如果获得有关组织机构和部门核准的，也可以判定合约有效。二、就算合约合宪，那我也不能啥也落不着吧？合约合宪产生的直接不良后果是各别退还财产。因此需要将房屋退还给出卖人，出卖人退还购房款。
但一般小产权房买卖合约为了防止卖方违约，都会约定酬金，而且房子买下来后如果进行家装或是扩建，也会产生家装、扩建费。因此购房款相应的利息、合约约定的酬金和家装扩建费是可以向卖方主张的，至于能够得到多大程度上的全力支持，取决于高等法院对双方过失的判定。
但由于邻近商品房房价上涨导致之前的购房款和现在再次购房需要支付的购房款之间的佣金损失，除了过失判定，高等法院也有可能会以小产权房无法上市买卖因此无法评估价格为由，不全力支持卖方的佣金损失赔偿，比如说在云南高等法院就有类似的裁决。
三、这房子我住这么多年了，感情很深的，不还房子行不行？前文已经提到合约合宪的法律条文不良后果是各别退还财产，那是否有不退还的情形呢？在司法实践中，确实有全力支持不退还房屋、继续维持现状的情况。
比如说上海省高院曾出台过一份准则意见，在贫困地区房屋买卖合约不符合我们第一项列出的有效条件的情况下，如果已经前述履行完毕，并且购房人已前述定居采用该房屋，则采取对合约效力暂时不表态的做法，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、定居、采用该房屋的权利。
而且上海高等法院也有多份裁决认为卖方在房屋转卖合约履行多年后提控告讼，要求确认合约合宪、退还房屋的行为显然有违廉洁准则，高等法院从尊重现实、维护定居稳定和正常生活秩序的角度出发，对卖方的诉讼请求不予全力支持。
四、我本来住这住得好好的，结论房子要征地了，卖家就跑去控告我了，可是征地补偿金这种东西，我也想要啊。非常理解大家的想法，同时高等法院也非常理解大家的想法，征地补偿金应当按照廉洁、公平的准则进行拆分。因此最高高等法院的观点是“出卖人因房屋涨价、征地补偿金等原因主张合约合宪，要求退还房屋或征地价款的，可以考虑根据案件前述情况，扩大信赖利益范围，合理确定过失大小，避免出现利益严重失衡的情况。”也就是说虽然房屋的产权始终不是你的，但征地价款未必没有你的份。
比如说在上海省高院的准则意见里就提到，在扣除卖方的购房款后，充分考虑卖方再次购房的合理支出，由卖方与卖方按比例获得价款，其拆分比例一般可以考虑在 7：3 左右。
五、不是说国家正逐步放宽小产权房的上市买卖限制吗，有没有可能过两年就像商品房一样呢？我国实行的是地随房走的经济政策，之因此小产权房买卖受到诸多限制，很大原因是因为《农地管理法》第43条和第63条的规定。
在今年的8月26日，《农地管理法》第三次修正，正式施行日期为2020年1月1日。其中第43条有关“任何单位和对个人进行工程建设，需要采用农地，必须采用国有农地”的规定被删除。
第63条修改为“允许集体经营性工程建设工业用地在符合规划、司法机关登记，并经本信用社组织机构三分之二以上成员或是居民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由单位或是对个人直接采用。同时，采用者获得集体经营性工程建设工业用地采用权后还可以转让、互换或是抵押。”
这是否意味着小产权房的春天到了呢？从目前来看，可能并非如此。虽然这代表着国家经济政策在小产权房上市买卖这一块逐渐放开，但并不意味着目前认可农村居民可以在贫困地区买回宅基地或是房屋。
而且根据新修的法条，小产权房需要满足“经营性工业用地、符合规划、司法机关登记，并经本信用社组织机构三分之二以上成员或是居民代表同意”，能够满足上述几个条件的小产权房本来就很少，而且经营性工业用地的条件也将贫困地区宅基地拒之门外，因此小产权房想要彻底“转正”，道阻且长。
以上，就是律师对小产权房的一点分享，如果你要问律师对买回小产权房有什么建议，其实律师的建议已经全都写在上文里了，若你一定要律师就你买小产权房给出建议，那只有简单一句话:此举有风险，买回需谨慎！
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