在深圳房价的高企的那时，价格只有商品房一半或者不到一半的小房屋产权房，估计会受到许多人的关注，但，小房屋产权能无法买？其中的信用风险到底有多大，王秀娟辩护律师对此有专门的分享，除了小房屋产权的难题，还结合实际事例解读guier难题。
随着深圳城中村市场越来越火热，我们从接触的旧改事例中发现，旧改工程中较为关注的难题有2个，小房屋产权和guier，即使旧住宅区的投资，时间拉得较为长，小房屋产权和旧工业区的形态较为单一。
1、揭秘小房屋产权四大信用风险
信用风险一：房屋产权瑕疵/没房屋产权
那时许多村委奶坛楼有绿本，绿本在国土规划局注册登记会有一栏“限制转让”。另外一种是完全没房屋产权，深圳市对“小房屋产权”的称呼只是俗称，深圳市政府官方文件是叫“违规建筑物”，从86年已经开始，到2013年、2015年，不断出台关于违规建筑物的明确规定。
第一个期1986年411号文，用地在200平；
第二个期是02、01年，许多土著较为了解，两规的明确规定，及违规私房及经营性建筑物的明确规定，那个这时候对土著的建房面积也扩大到480平方米，土著能建在480平，但一直到那时都维持480万的界限；
第三个期是09年，国土规划已经开始做抽样调查，86年村集体划过边界线，即黄线内建房和黄线外建房，09年国土规划已经开始大面积抽样调查，那时一些土著尽管没房屋房产证和土地权属断定，但他有抽样调查表，这些表也能断定他原来的土地权属情况，至少能断定建设情况，即使一已经开始违规建筑物建设的这时候，连建楼措施都没，形成的资料较为少。09年出了《历史遗留违规建筑物处理决定》和2013年的《实施办法》。
从这三个期能看到，违规建筑物的类型主要是两类：
一是Cozes违规。
比如政策明确规定能建480平方米，但超过480平方米，建500、600甚至800平方米的房子，也有的是土著只能“两户一栋”，但他两户建了许多栋，这叫Cozes违规，透过流程是能处理的，但你要断定你的房子消防队、质量都没难题，那时土著极难断定，不光是消防队，城中村的消防队难题极难透过那个流程备案绿本。
二是根本性违规。
这类是常说的撞高压线以及牵涉于向阳、水源地等难题，那时违规建筑物牵涉到拆除可能将也是这几块的难题较为大，假如买的话，前提得判断清楚，它是属于黄线内外的Cozes违规，还是根本性违规，假如是根本性违规，建议大家不要去碰。
那时的小房屋产权是三种结果：
第一种是不予证实房屋产权，占用农田、水源地保护区。
第二种是透过备案流程得到土地权属证实，拿到绿本。
第三种是给你流程了，但你没按照那个流程处理，或者说在流程处理当中即使其他原因导致绿本发不下来。
信用风险二：房屋买卖合约合宪
深圳关于小房屋产权的纠纷，可能将许多是私下解决的，走到高等法院微观的不是不光多。但商家提倡合约合宪的非常多，除非被判定合约合宪之后，不光是除非有片区牵涉旧改的这时候，商家很可能将向高等法院提倡合约合宪，提倡合约合宪买主需要把房子还给商家，今后旧改过程中，商家有权和实施主体签订征地补偿金协议，这几块的利益买方没办法保障。
对商家不利最新消息：
绿本买卖合约被判定有效率
2014年深圳中院的一个事例中，高等法院的观点是对有绿本房屋产权的房屋买卖合约判定有效率，尽管判定有效率，但在国家注册登记微观还是无法对绿本做改名，也就是在国土规划注册登记上，你没把房产改名到买主的名下，今后假如那个地方征地旧改，买主能拿着施行的判决书找地产商做土地权属流转，假如地产商看见你有这样一个施行的判决，他给你做补偿金的这时候压力是较为小的，即使合约是有效率的，尽管公司微观无法注册登记，但你算是不合法占有，这是对买主来说一个重大利好最新消息。
对买主不利的最新消息：
买了小房屋产权还能退
假如买主买了小房屋产权之后，觉得信用风险较为大，控制不了，或者买了小房屋产权之后，又想买商品房，怎么办？买主也能向高等法院提倡合约合宪，除非提倡合约合宪，该退还给你的定金和购房款得退还，这就不像普通商品房和二手房买卖，除非签了商品房或二手房买卖合约，你买了之后不是轻易能退的，今后市场跌了，行情不好，买了小房屋产权之后能以这种方式来维权。
释疑：辩护律师见证就不合法了吗？
不管是村委奶坛楼，还是地产商合作建房，抑或是村民个人卖房，经常会提到辩护律师见证的难题，跟买主沟通时会说我们的买卖合约有辩护律师见证，效力不合法。
但，提醒大家，辩护律师见证没法律效力，即使辩护律师见证的前提是要对不合法的事情进行见证，而违规销售行为是国家禁止的，所以辩护律师见证是没法律效力的。
2009年深圳市司法局专门出了一个通知，严禁为违规建筑物类提供公证和辩护律师见证服务，尽管市场上还能见到一些见证书，从买主的角度来说没坏处，但也没保障。对各种类型小房屋产权的见证服务都是禁止的。
信用风险三：征地利益无法保障
买主或许多投资方，除非在小房屋产权买卖之后找到接盘侠，否则征地的这时候，很有可能将征地那几块的利益保障不了。
对小房屋产权的法律明确规定一定要懂，但对依法应当拆除或应当没收的除外，即便是国家来征收你的小房屋产权，都要给你钱，更何况是市场主体，你能谈高价、高位。那个这时候卖方就会出来了，假如利益非常大，卖方为什么要把这几块利益给你？
所以这里会有一个卖方不配合，假如签补偿金协议的这时候，卖方不配合，你就没办法证实土地权属，同时卖方在那个过程中可能将会提倡返还。
信用风险四：依法拆除
前段时间政府很温馨的提示大家，不要去买金凤凰豪苑和福轩大厦，也不要去租，即使今后可能将会拆。
Cozes违规的小房屋产权被拆除的可能将性不大，但占用农田、水源地的小房屋产权，拆除的可能将性是有的是，至于能无法拆，包括金凤凰豪苑能无法拆，还要看政府推的力度，即使他了解到金凤凰豪苑只租不售，小业主较为少，假如真要拆，小业主的维权没那么强。
2、购买小房屋产权房的信用风险规避措施
小房屋产权的信用风险了解之后还是想买，怎么办？
想买能，但它没房屋产权，信用风险无法完全避免，信用风险总是有的是，但在买的过程当中你能采取一些信用风险规避的措施，尽量降低信用风险，保障自己的利益。
有三个方面的信用风险规避措施：
1）类型判断
除了Cozes违规和根本性违规这两类建筑物以外，还有市场上所称的村委奶坛楼、地产商合作建房和村民个人违建，村委奶坛楼和地产商合作建房在市场上较为贵，但建议大家还是买这两种类型，村委奶坛楼大量是有绿本的，村委奶坛楼和地产商建的楼整体体量较为大，卖出去之后小业主较为多。
事例：
民乐三园，03年的这时候违建遭到举报，政府部门联合国土规划、税务、各个部门去查违建，也作出了查处决定，但它的小业主太多，维权、游行，政府没办法，对当时已经入住的小业主做了承诺，说已经入住的，住房一定不会拆除。
所以，那时万家灯火对面的民乐三园人气非常旺，1万多/平，最近还在卖，当然那个卖就不是最初一手的卖，而是许多手。为什么要买村委奶坛楼和地产商合作建房呢？即使小业主多，人多力量大，政府不一定拆。
2）查信誉 查纠纷
假如跟商家签卖方合约，很有可能将他是一房二卖或一房多卖，你跟他签买卖合约之前还要注意一下，查一下他的信誉有没纠纷，或者有没之前的信息。
网站查询
推荐几个网站，那时信息化程度较为高，对商家、企业主体，能先去查他的工商注册登记信息，工商注册登记信息中，除了基本的工商注册登记信息以外，能看投资人。
①看壳公司的股东，或股东的股东
那时许多旧改项目的公司都是新设的壳公司，看他的资金实力可能将注册资本也就是几千万，但要判断他有没实力，最主要是看他的股东，或者股东的股东，能够判断他最后的实际控制人、大老板是谁，这样才能分析出壳公司背后的背景、资金实力，有每年做旧改的实力。
②全国高等法院被执行人信息查询
能对周边朋友进行尝试，把他的姓名输进去，看看有没没了结的案件，在签买卖合约之前能把商家信息输到里面，那个网站要求很简单，输入姓名就能了，其他信息都能不用输入，你能查询一下卖有没没执行完的案件，假如有没执行完的案件，说明他的资金和信誉有一定的难题，跟他签买卖合约时就要注意了。
③全国高等法院失信被执行人名单信息公布与查询
那时我们国家“老赖”较为多，能透过那个网站来查，看他有没被列入失信被执行人，假如列入了，尽量避免跟他签合约和做交易。
④广东高等法院网和深圳网上诉讼服务平台
这两个网站对广东的企业而言较为便利，即使广东的企业诉讼都在广东和深圳，透过这两个网站能查他正在纠纷过程当中的案件，包括案件进展都能查到，不光是广东高等法院网，除了查案件信息，还能了解到标的和案由，有没其他买主告过他，有没其他纠纷，如民间借贷、资金难题。
3）联合其他业主，将整栋楼的房产证放在银行共同监管，以免卖方再融资。
这一点可能将较为难做到，尽管那时说小房屋产权的流通有难题，但实际我们了解到，绿本也是能抵押融资的，包括村集体能跟农商银行合作，绿本能做再融资、再抵押，为避免今后房子卖方还不起钱被查封或被拍卖，你能采取这样的方式。
二、“guier”投资事例深圳市政府较为鼓励工业区改造升级，而guier项目主要是guier工、guier居和guier商，guier项目最大的特点是工业区的土地权属较为清晰，许多有绿本，在收购和并购时，相对住宅区而言信用风险小一点，即使住宅区的小业主较为分散。
事例：
7月份有位客户想投资坪山的guier，guier工还是guier居不确定，那个项目在坪山有3万多平方，占地2万多，建筑物年限不到15年。
那个项目今后有可能将做旧改，即使它的污染非常严重，厂房对面有学校，那个地方的排水系统不好，经常被水浸，结合深圳市城中村办法和实施细则能看出来，那个项目在一定程度上符合旧改条件，所以他在立项之前就找投资人。
那个客户的资金实力还能，完全不靠银行融贷的话，自有资金达到几个亿，他也一直在找旧改项目，其实那时深圳市场上好的旧改项目不多，但资金较为多，热钱较为多，除非有项目放出来，大家都抢。
那个项目是老板注册了一个工商户，厂房占地2万多平方，建筑物面积37000多平方，注册登记在个体工商户的名下，我们第一天陪客户去谈判，客户为了表达诚意，现场打了600万诚意金给那个老板的儿子，同时那个项目有好几家大地产商在抢，所以现场给了600万。给了600万之后，我们后续谈细节难题，包括他请辩护律师给他做尽职调查时，发现那个项目难题许多。
那个项目那时的状态是被几个主体申请查封，尽管卖方跟我们披露他们在民间借贷有一点几亿，所以被查封，但我们了解到的情况是除了查封抵押以外，那个项目已经和第三方有过合作，就是在我们介入之前已经有买主，一个项目二卖，我们在之前是不了解的，即使商家讲得较为好，进去之后，我们透过尽职调查发现了这些难题，客户较为着急了，600万已经投出去了，怎么办？当然，后来我们顺利的帮他把600万拿回来了。
辩护律师分析：
1、投入的资金是否安全
市场上的项目确实许多，也有一些优质项目，但大部分在立项之前就放出来的项目，很大情况下都是牵涉到资金的难题，被查封、被抵押。在那个过程当中，假如买主或客户想进入，最大的难题就是你投入的资金有没安全、有没保障。
我们给客户做信用风险调查的这时候，至于那个项目后面能无法guier工、guier居成功是后面要考虑的难题，我们最已经开始考虑的难题是客户投的资金安不安全，我们一般会去国土规划、工商部门帮他做尽职调查，当然最好的方式是到国土规划局了解一下那个项目有没旧改的可能将性。
那个项目的商家告诉我，我们那个项目的资料不是透过窗口递进去的，而是找关系递进去的，所以我们查不到这几块资料，即使没那么快公示进来，在前期又有其他人在抢，时间较为紧，那个这时候除了了解他有没立项之外，更大程度上是关注我的钱投进去之后，能无法把那个项目抵押，或者注册登记、改名到我的名下，假如2个亿、3个亿的资金投进去了，那个项目抵押、改名到客户的名下，今后不管能无法立项成功，那个项目总是在这里，那时坪山也较为火，3万平方米，投资2个亿也较为值得，所以假如投资这一类项目，一定要做尽调查，这就是辩护律师能提供的法律服务了。
2、交易架构的设计
包括资金监管，包括买小房屋产权也是一样的，你买小房屋产权，假如是两户的话，一百来万，但假如买一栋楼，不光是买两三千万的楼层，你给钱的这时候，投资人应该不会不光豪，一次性给，而是分批付，那个这时候你要把资金支出时间和他给你的保障措施对接起来。
那个项目我们跟他做对接的这时候已经告诉他了，前期我给你500万，你解决偿还的难题，第二笔我给你700万，你解决抵押的难题，第三笔我给你1个亿，你去解决改名的难题。
资金监管的难题一定要注意做好，不光是交易金额较为大的，最好是双方到第三方银行做资金监管，放款条件双方提前设置好，在什么条件之下，买主能透过银行放款给商家，假如买主没通知，条件不成立的话，这笔资金在银行的监管账户，商家也拿不走。
总结
小房屋产权信用风险有四个方面，guier投资的信用风险主要在项目查封、抵押、二卖方面，措施有三个步骤（尽职调查、交易架构、资金监管），大家在投资过程中尽量避免信用风险。
王秀娟辩护律师
北京市盈科（深圳）辩护律师事务所辩护律师，法律硕士专业毕业，专门从事房地产和建设工程领域诉讼、非诉讼法律服务，从业先后参与办理超千万标的建设工程纠纷案件20多起，长期研究各级高等法院关于建设工程纠纷的事例，掌握建设工程领域最新司法动态。
来源：深圳房网数据中心
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