来源：腾讯房产
5折房价，3两分钟到轻轨，可银行贷款，还基础建设幼儿园疗养院，现在的小产权房已经非我莫属了吗？究竟里面都有哪些坑？小贴士突击检查为你详解小产权房Auneau！
首先，什么是小产权房？
小产权房是指在农村宅基地上建设的房子，因为没有缴纳土地税收收入等费用，没有合法的房DF93，不能在房烽正常转卖交易，如果遭遇拆迁，也无法获得应有的赔偿。
在广州，惠州是小产权房的高发区。
这几年，惠州房价涨到腾空，但一手盘却开始没货卖。在这种背景下，小产权盘怒刷存有感，恰好取悦了市场的火气。因为价格便宜，市中心区好，尤其受到年轻买房人关注。
最近，小贴士突击检查了惠州白石轻轨站旁某小产权盘，发现现在这种房子已经有了新卖法，但究竟是笋还是坑？请买家小心推敲。
该盘所处的地块属于惠州良纯私有财产，距离3一号线轻轨白石站徒步仅3两分钟，市中心区在惠州来说不同凡响。而更让小贴士震惊的是，这个住宅小区的规模同样直降板块内不少正规新盘。
据了解，住宅小区共12栋，分6期开发。从路边的宣传电影海报能看见，前3期，占地就达到8万多方，投资额为13亿，摇身一变是一个初具规模的生态型项目。
从住宅小区设计图能看见，商业模式主要包括住宅和公寓楼，基础建设三所幼儿园、住宅、商场和酒店，而新盘旁边还有已建成的白石疗养院，未来会在疗养院旁新增轻轨白石站E出口。
目前该盘在售住宅和公寓楼，其中公寓楼面积为48-72平，最低销售价格1.5万/平起，3梯24户，48平的最大户型吕普县单价83万，带家装87万。能另加5成按揭，剩下的在半年内分6期分期付款还清，或者2年内分24期还清，月利息1%。
但小贴士参观样板工程房时，看见浴室的门竟然鱼行大门外，新盘销售的解释竟然是：“这样才能通过消防队环评，等收楼前会重新封死，再从房子里开1道门。”。
Rewa，不就是诚然新盘在消防队上存有问题吗？
住宅方面，目前该盘在售东北面轻轨的2号楼，27五层，5梯7户，户型主要包括43平的一房，69-81平的两房，销售价格2.1-2.2万/平，带家装。
这个价格是什么概念？目前白石板块有个在售的新盘，还不近轻轨，销售价格都已经去到3.8-4万/平了，所以这个小产权盘的住宅销售价格，相当于同板块房价打5折！
以买房人最爱的小两房为例，69.85平，当天下定10万，能申请一口价146万/套。按揭先给88万，相当于总房价的6成，银行贷款59万。接受该盘银行贷款的是农商银行，可贷10年，但实际上分为2期各5年。
59万银行贷款再分为两部分，其中30万直接跟银行银行贷款，5年年利率为6.33%，剩下的29万由开发商先垫资。
前5年利率为6%，买家在前5年的月供组合为：30万的本+息共5850元，以及29万的利息1450元，合计7300元。后5年的月供为：29万的本+息共5655元。
虽然能银行贷款，但是因为只能贷10年，而且利息比普通房贷高出不少，所以按揭和月供压力都不小。
如果能接受按揭80万，月供7千，银行贷款30年，大概能买单价210万的商品房。但这个预算，在惠州，就算是二手房，都很难买到1套轻轨电梯两房。
以前小产权房交易大多是签租赁合同，但现在开发商开始包装成“合作建房”。简单归纳起来就是：村委出地、开发商出力、买家出钱，最后买家得到物业70年的使用权。
但签的不是三方合同，而是先由开发商跟村委签订1份合作建房合同，约定村委出地，由开发商建设，建成的物业开发商和村委7:3分（但村委可委托开发商代为出租）。
之后，再由开发商与买家签订1份合作协议，约定建成后的物业归买家使用。换句话说，买家和出地的村委之间，并没有直接的合同约束。
小贴士认为，这样的房价对于普通买房人来说仍然难以负荷，而“合作建房”并不能规避产权问题带来的风险。所谓的文凭，也只能寄希望于未来“租售同权”真实落实。而且这类开发商往往缺乏专业性，所作出的承诺不能尽信。（图为开发商把“租售同权”写成“租售同板”）
如果说，上面这类小产权房针对的是预算有限的买房人自住买家，同样在惠州，另一类小产权房针对的则是小投资客，尤其是惠州淘宝村的小老板。
这个新盘位于华南板块金山大道附近，对外宣传称：“18万单价就能买1套”，但当小贴士到达现场却被告知，最便宜的户型已经被抢光，目前在售的销售价格在1.3万/平左右。
新盘的广告上，把项目与珠江新城、广钢新城和佛山千灯湖进行了对比，称只要珠江新城1个浴室的价格就能买4套。
虽然现场的广告以50元/平计算了托管返租的回报率，但是当小贴士跟销售确认时，对方却说和托管公司还没谈妥，只是初步计划。所以，你懂的……
具体怎么买？以42平的一房一厅为例，含家装费单价53万，按揭最低先给7万（5万定金+2万家装费），剩下的46万进行信用贷，根据个人资质不同，能贷3-5年，年利率为6-8%。
如果按5年6%计算，月供为9966元，总利息为13.8万，如果按3年8%计算，月供为15813元，总利息为10.9万。
目前项目周边为村屋，生活基础建设欠缺，虽然市中心区好，但出租的话还要等板块发展起来。相对来说，可能更适合电商个体户买来作为办公场所。普通的小投资客想要褥羊毛还要慎重。
真正买小产权的人，一方面是对小产权房的市中心区依附性高。像在惠州，许多买小产权房的人，其实是淘宝村的小老板，需要住在附近，但又买不起商品房，加上小个体户通常没买社保，没购房资格，所以对小产权房有强烈的需求。
另一方面，通常有亲戚朋友是村民，熟悉村里的情况，如果遇到拆迁，能有商讨赔偿的余地。
如果不是这两种情况，小产权房还是避而为之为宜。
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