随着城镇化工程建设的推进，柳州的第二产业工业用地变得炽手颜国梁，在第二产业工业用地上合作开发的房商业地产工程项目也因销售价格比正常货品房价格低而受到柳州购房者的关注。那么甚么是“第二产业房”？它和征地收容房、货品房有甚么差别？
甚么是第二产业工业用地？
第二产业工业用金泽尔中央政府为了解决城市新溪洲周遭农民的农地被充公后劳工市场及生活问题，而留下来贫困地区自发性组织机构用作发展第第二产业业的自发性农地。
“第二产业工业用地”位于总体规划设计区域内，但它的物理性质是私有财产农地，无法间接用作房商业地产合作开发。“第二产业工业用地”能透过承租或拟建合作开发等方式以获取收益，此类农地上的建筑无法办理手续货品房房DF93，且承租期限受法律条文限制无法超过20年。
第二产业房、征地收容房、小房屋产权房有甚么差别？
如何辨别第二产业房与迁离收容房？
收容房，是中央政府进行城市道路工程建设和其他公共设施工程建设工程项目时，对被征地住户进行收容所建的房屋。即因总体规划设计、农地合作开发等原因进行征地，而收容给被征地人或承租人居住使用的房屋。
收容房，因农地物理性质不同而分为三种类型：
1，非国有卖地农地物理性质的征地收容房（泛称全房屋产权房屋），全房屋产权房屋获得房DF93后可挂牌上市买卖；
2，非国有拨给农地物理性质的征地收容房（泛称非常有限房屋产权房屋），非常有限房屋产权房在开户农地卖地款后才可挂牌上市买卖；
3，自发性农地物理性质的征地收容房，无法间接挂牌上市买卖。
自发性农地上的征地收容房想要挂牌上市买卖，需透过变革农地物理性质实现：
经贫困地区自发性经济组织机构居民会议三分之一以上成员或者三分之一以上居民代表的同意后，可申请将无偿自发性农地原则上程序变革为非国有拨给农地；
而非国有拨给农地变革为非国有卖地农地的，经批准后原则上补办卖地相关手续并开户农地卖地价款，在两次变革后，在自发性农地上工程建设的征地收容房才具备挂牌上市买卖的条件。
因此，“贫困地区住宅回建房”、“第二产业房”冒名“收容房”的原因，根源是二者的农地类型都是自发性农地、而“回建房”与“收容房”容易混淆，冒用“收容房”更容易获得购房者信任。
“小房屋产权房”与“第二产业工业用地”的差别
一、从基本概念来看，小房屋产权房是指在贫困地区自发性农地上工程建设的房屋，未缴纳农地卖地金等费用，其房DF93不是由国家房管部门颁授，而是由乡中央政府或村中央政府颁授，亦称“乡房屋产权房”。“小房屋产权房”不是法律条文基本概念，是人们在社会实践中形成的一种签订合同俗成的称谓。
“第二产业工业用地”，是中央政府为了解决城市新溪洲周遭农民的农地被充公后劳工市场及生活问题，而留下来贫困地区自发性组织机构用作发展第第二产业业的自发性农地。“第二产业工业用地”虽然位于总体规划设计区域内，但它的物理性质是私有财产农地，无法进入农地市场，无法间接用作房商业地产合作开发。“第二产业工业用地”能透过承租或拟建合作开发等方式以获取收益，因此此类农地上的建筑是无法办理手续货品房房DF93。(它与货品房的差异是一个entitled货品房房DF93，另一个无法办理手续货品房房DF93。但是第二产业工业用地不可买卖，不过可按照自己的意愿受让租赁权。)
二、从法律条文上来讲，第第二产业业留工业用金泽尔不合法的，而小房屋产权房是违法的且无房DF93。第第二产业
业留工业用地工程项目经过国土局备案透过，属不合法合作开发，受到法律条文保护，具有“非国有农地证”、“总体规划许可证”、“房DF93”大三证。
三、从农地物理性质来差别，小房屋产权房工业用地属于自发性农地，Olargues相关手续只停留在乡镇或者村一级。而“第二产业工业用地”是非国有农地审批相关手续上升到市国土的层级。
四、第第二产业业留工业用地的房子主要用作发展第第二产业业，因此无法分割受让;同时第第二产业业留工业用地工程项目符合总体规划，不会征地。小房屋产权房属于违法合作开发，完全不受法律条文保护，国家可随时征地征地。
“第二产业房”能无法买？
1、买“第二产业房”享受的权利和货品房有甚么样差别？
购买“第二产业房”仅独享房屋使用权无房屋产权；货品房因农地房屋产权清晰，相关手续齐全，购房者独享完全房屋产权，能凭借《购房合约》或《不动DF93》独享落户、读书等，获得《不动DF93》后可自由挂牌上市买卖，而第二产业房不得。
2、第二产业房征地能否获得补偿？
尽管有些第二产业工程项目在《合作建房合约》上签订合同征地索赔细则，但《合作建房合约》为投资商与购房者双方的签订合同，与农地提供方（村委）没有产生间接私法关系。
从私法关系上梳理，如遇到征地索赔的情况，全体居民作为农地的私有财产者，并没有义务将农地的索赔款分给购房者。
3、第二产业房能透过开户农地卖地金可挂牌上市买卖？
没有查阅到相关政策文件。
目前柳州市场上有甚么样主流产品第二产业工程项目？
“第二产业工业用地”都有甚么样合作开发类型和模式？
由相关部门总体规划审批透过的贫困地区自发性自留或非国有拨给的第第二产业业工业用地（商业服务工业用地），能用作商业、服务业等物理性质的经营，这些物理性质的工程项目透过正规程序，征得相关部门同意之后，能开展相关工程建设。
但由于村自发性在第二产业收容工业用地的利用上普遍缺乏经验，加之村自发性缺乏资金，各村合作开发第二产业收容工业用地普遍采用与有经济实力的公司联合搞房商业地产合作开发这一简单的模式，即村自发性提供第二产业收容工业用地，房开公司出资工程建设，进行房产合作开发，然后按一定比例分成。
联合合作开发有它的必然性和无奈性，也有一定的积极意义。由于村自发性缺乏资金，而房开公司有工程项目合作开发的资质及相应的合作开发资金，两者合作本该是一种双赢的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村自发性对房商业地产市场前景缺乏科学预测，导致村自发性和房开公司在利润分配上存在不公，形成了村自发性小赢，房开公司大赢的局面，从而在无形中造成了村自发性资产的流失，同时由于合作开发商缺乏综合的风险评估，认为透过简单的向市场进行招商的形式变相进行销售房产的行为，省时省力，资金回笼快，但其实隐藏着极大的合约无效的风险。
目前第二产业工业用地常见的合作开发类型主要有三种，一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场，第二种是大型农贸市场或建材市场，还有一种是住宅+商业的组合。
而房企透过与村自发性合作开发第二产业工业用地后的获利主要途径有三种：第一种是以合作建房方式代替实际销售；第二种是二次整体转租；第三种是自持。
出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些第二产业地工程项目工程建设没出地面都开始火热预售了，但由于农地物理性质的原因，无法入市，也无法获得预售许可证，因此第二产业地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式，第二产业工业用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及非国有农地使用权合约纠纷案件适用法律条文问题的解释》第二十五条之规定，第二产业工业用地合作建房模式形成的是房屋买卖合约关系。
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