原副标题：莞深同城外，东莞小产权房除了股权投资的内部空间吗？
深圳利空急速，前段时间又获得一个礼包，是“示范园区+实例”的“双范”名衔，正式成为粤港澳大市中心区核心理念卫星城。
这一崭新命名，不仅使得深圳的地位全面提升，也与此同时推升了整个深圳房商业地产市场的情绪，结合两天前的个人房贷利率与LPR挂钩，商业地产中介们又开始贩卖恐惧，鼓动买房，因此许多粉丝咨询，深圳是不是要大涨，是否需要马上就入手。
利空护持下，接下来确实会有一波小行情，但买房不是急事，资金充足的，还需沉淀下来挑个好房子，资金不足的就努力工作补充弹药，两天几个月的房价波动，影响真的不大。
与此同时，无力承担深圳房价的，一定要重点关注临深片区，不要非深圳不买，东莞临深片区的商业价值非常高。
01
哪里是“深圳三环”
深圳特区从成立到至今，取得了辉煌的成就，这座年轻的卫星城，快速成长的与此同时也存在风险问题和短板，定居矛盾是其中之一。
深圳真实的常住人口数超过2500万，2017年人口数净流入62万，而这些人口数的平均年龄在33.9岁，恰好是生二胎和小孩子上学的年龄段，非常大的人口数基数和人口数流入量，深圳的住房需求相当大。
当深圳无法满足这些定居需求时，必然会向周边卫星城外溢。
许多人聊著，说东莞房商业地产市场因为增量非常大没有股权投资商业价值，其实这是过于片面的。增量非常大确实会有流通性压力和房租方面的劣势，但随着中国城镇化急速推进，长三角卫星城群人口数流入急速增多，跨卫星城城市轨道急速完善，东莞和临深片区的住房增量，在新增人口数面前其实是微不足道的。
另一点，不要死盯住深圳不放，非深圳不买，要具备股权投资观念。深圳单价过高，短时间购房无望，就要转而去股权投资临深，考虑在东莞临深地区股权投资，出租后用东莞房租抵深圳的房租，即提高定居品质，也没有了每晚计算“存款贬了多少，房价涨了多少”的恐惧。
深圳人还需要转变的观念是对通学时间的所得税率，北京都开始提倡“2小时经济圈”的概念，上海“1小时经济圈”也为大众所接受，而大多数深圳人对通学时间的所得税率还处于45两分钟以上。
深圳形成这种情况的原因是，人们的工作聚集地周围存在房租低廉的农民房，加上密集的城市轨道，让深圳人对地铁的要求更高。
如果深圳未来正式成为国际化大都市，全球标杆卫星城，其50公里范围以上都在其辐射范围以上。
假设把罗湖区、福田区、南山区视作深圳一环，宝安区、龙华区、龙岗区视为深圳三环，那么东莞的虎门、长安、松山湖、黄江、塘厦、凤岗等就处于深圳三环内。
02
东莞临深各区的特点
深圳和东莞是典型的振工后厂关系，随着深圳的产业升级，许多劳动密集型和高能耗的厂房迁移到土地和用人成本相对较高的东莞，东莞厂房做大，资金流回深圳，促进深圳繁荣，两者相互依存共同发展，所以说深圳的发展离不开东莞。
从地图上看，东莞就像一条黑喉，鱼胸鳍是靠近伶仃洋的虎门、长安和沙田，鱼腹部是紧贴深圳光明区的黄江、塘厦，而鱼尾则是填入深圳的凤岗。
真正与深圳交界的片区，有长安、虎门、松山湖（大岭山和大朗）、黄江、塘厦、以及填入深圳的凤岗。
虎门和长安，以前一直是东莞GDP排名Seyches的工业重镇，深圳人在这里购房也许多，每晚通过自驾，代驾，商务大巴等形式往返海珠。东莞市华禧商业地产有限公司
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粤港澳大市中心区规划落地，长安和虎门得到实质性利空，滨海湾片区（由长安片区、沙角地区和威远岛三大板块组成）是东莞融入粤港澳大市中心区的重要抓手，也是东莞未来发展的主要方向。
松山湖的实力有追赶虎门长安的趋势，华为搬迁至松山湖，带来了一系列中下游产业链，给松山湖聚集了一大批产业和人才，松山湖未来的发展发展潜力确实非常大。
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黄江紧紧贴在光明区之上，光明区是深圳目前最热门区域之一，原因有三点，一是光明区正在紧锣密鼓地建设光明科学城，是广深科创走廊的重要节点，其发展调性与粤港澳大市中心区是一致的；二是光明区定居用地供应量加大，土拍楼面价急速得到刷新，股权投资者对光明信心十足；三是地铁6号线即将通车，直连深圳北站，交通优势明显。
凤岗直插深圳版图，拥有天然的地理优势，深圳地铁10号线凤岗段由深圳代建，最新进展是已经开始招标，因此凤岗可能是东莞临深卫星城最先看到收益的区块。塘厦的市场也很热，房价很“扎实”，重点关注片区是塘厦镇政府和东莞南站交通枢纽，这两个片区。
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东莞是深圳的延伸
再回到深圳，国家赋予深圳新的使命是：“正式成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆卫星城。”
在这样宏大的目标下，深圳会仅仅局限在不到两千平方公里的土地上吗？答案是否定的，深圳一定会发展出像北京、上海的三环，甚至四环、五环，傲娇的深圳人也会慢慢适应1小时的通学时长，东莞临深其实是深圳土地的延伸。
更何况，大市中心区的城市轨道正急速完善，根据规划，深圳西部的宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线4条地铁与此同时与东莞地铁衔接，到2035年，东莞全域将建成15条卫星城轨道线，基本实现区域城市轨道全覆盖，届时海珠互通互融，跨城生活与同城生活几乎没有差异。
东莞地铁规划图
买在东莞临深，就等于买在深圳三环，而且目前两地存在非常大的房价差，拥有很大的股权投资商业价值，深圳人不要眼睛只盯着深圳，不要看不起东莞。
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