提防!桂林这五类房子涨价也无人问津!速知会亲朋好友!

现在买一套房子，对于许多人而言，不光要侵吞入省凑首付，还要透支未来数十年的收入还房贷。所以今天，他们而言说哪些房子不能碰，掉坑后难于脱身的四大类房子！即便，避免踩坑是比赚钱更为重要的事情！要不然，落坑之时，即便哭天喊地，哭爹喊娘也没用。1：同一个住宅小区，单价相距2千/㎡。照样卖不出！楼市里，博弈者，也有不讨人喜欢的产品。老破大便是其中之一。都说“老破小”好卖，洋房小、单价低、市中心区好，门槛相较较高，压力小，买来自住过渡出租伊西尼县。 选择“老破小”，多半都是为了小孩上学或是其它。 而老破大就不一样了，如果是“老破大”+“好私立学校”，那就更不一样了。 老破大，简而言之是房龄老洋房偏高的房子，一般指的是2000年以前，100㎡的房子也算是老破大了。 老破大本身就占据了一个“大”，单价也抬高了不少，碰上个好私立学校，产品价格着实翻几番。 比如保有箭灵山小学+三中的双私立学校APQ8060炙手可热二手货房住宅小区——辅仁新家园·滨河，住宅小区总体申报销售产品价格已达12231元/㎡，但同住宅小区内，大洋房和大洋房的单价就能相距高达2千/㎡。

 140㎡4室2厅的房子，适于4口以上的家庭，不仅是双私立学校，市中心区也极好，房子能说是很极好的了。但是自从2020年7月7日翻牌年来，产品价格经过三次涨价，从单价180万的直降到159.8万，然而市场上还是毫无音信。

140㎡4室2厅的房子不仅如此，从住宅小区的成交量记录中他们也能看出，成交量的基本都是大洋房房源！且成交量的单价都不低，43㎡的房子着实以13954元/㎡高于目前住宅小区申报销售产品价格的产品价格成交量。 

由此可见，即使是保有重点私立学校资源的老破大出手也是十分困难，产品价格赶客再降也难以成交量。 在众位老住宅小区中，辅仁新家园·滨河还算年轻的了，即便是2000年后的房源。 而与辅仁新家园·滨河不同，同市中心区的另一个炙手可热住宅小区——锦田苑的房龄会相较老许多了，于1996-2001年投入使用。 从照片上看，住宅小区真的很有年代感了。 

图片来源：网络

两个住宅小区投入使用的时间相距了那么两三年，锦田苑总体的在售销售产品价格为8823元/㎡，与辅仁新家园·滨河“万”XX产品价格相比，相距相差无几，其中差价超过3百元/㎡。

 此外，锦田苑99.07㎡大的三室一厅申报以高于住宅小区申报销售产品价格的7571元/㎡出售，市场依然不理由想。 

自2020年3月20日申报年来，截止目前已涨价了三次，一场降了2万，一场降了5万；如此大幅度的涨价，还是处于乏人问津的状态。

2：小产权房千万不要买！二手货房房价涨不动，还会影响小孩上不了学！

所谓小产权房，是指在贫困户宅基地上建设的房屋，未缴纳土地税收收入等费用，其房产证不是由国家房管部门颁授，而是由乡政府或村委会颁授。

 

对于小产权房，他们能简单地理解为没有房DF93的房子。

 

如部分迁拆房、贫困户房、安置房等。这类房子的好处则是部分不限牌且明显高于市价。

 

其缺点也是十分醒目的。

 

没有房DF93因此一般不能贷款，且多数商家大多单厢要求买家定金交付。

 

不能贷款意味着该套房没有金融属性，银行不认可其价值。

因此，这类房产的后期涨幅将远远高于正常的商品房。

 

比如位于城中区的锦绣龙城，不仅地处桂林最具价值之力的河东板块，还是马鹿山小学+十二中学的双私立学校房，但是申报价不仅是周边最低，与所在的马鹿山商圈申报销售产品价格相比少了整整3466元/㎡。

 

 

由网上可知，锦绣龙城是政府回迁安置房，有些房源的房DF93一直办不下来，房价自然而然地就低了。

图片来源：安居客网站截图没有房DF93，想要落户简直实属异想天开！户口无法迁过来，小孩也没法上学。就在去年5月份，正和城住宅小区的500多户业主买房3年之久都拿不到房DF93！

据了解，有的业主之所以买了正和城，就是为了让小孩上学能方便些；谁知道几年过去了，小孩也到了上学的年纪，却因为没有DF93，与公立的学校都绝缘了！不仅如此，没有DF93还会存在诸多隐患：无法过户，即使做了公证，后期一旦有巨额利益（拆迁等），原房东也是潜在的隐患。需要提醒大家的是，小产权其实是游走在法律边缘的产物，并不受法律保护，屡遭“不予确权登记”的政府表态。

小产权不能办理房DF93，不受法律保护；

如果遇到征收，小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿；

如果小产权房屋违反国家政策建设，会被强拆；

小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。

总而言之，对于入手小产权，楼叔的建议是谨慎入场。3.一铺养三代？三代养一铺！

过去有句老话，叫做“一铺养三代”，意思是买一个商铺，无论是自己做生意还是租出去，赚来的收益能养上下三代人。

过去家里有铺子的算是有钱人了，是那种走在路上能咧着嘴，踢飞腿的选手。而现在这句话却截然相反，叫做“三代养一铺”。为什么？

“商铺价值的坠落，源于时代的更替。”

 

最形象的例子：现在的女小孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。

 

再有就是网店的冲击，商家对店铺的依赖下降，以及经济环境不好，多数店家没有了要扩张的欲望，反而有了缩减的需要。

 

因此，商业地产的价值下滑，商铺房价下跌。

 

尤其是2020年的疫情对于实体经济的打击尤其明显，别说涨租了，能续租都是好的了。

 

比如桂林的老牌商业飞鹅商场，已经老态尽显，落幕萧条。

 

近日去了一趟，发现二楼三楼的许多商铺都是处于关门的状态，而开门的店铺，挂着琳琅满目的衣服，却是乏人问津，没事做的店主，要么在玩手机、要么看路人发呆、要么三三两两的聊天。

 

面对经营惨淡，不少公告墙上或者卷门帘上都贴出了“门面转让”的字样；总的而言，飞鹅昔日繁华逐渐褪色不见，一片萧条。

 

就算要转手了，还需要缴付商铺交易税费，差不多占总体房价的20%~30%，比商住公寓还离谱，基本上吞噬了商铺增值所带来的收益；因此，想出手也是很困难的，赚租子是较为实在的。

 

赚租子的话，合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。

 

此外，买写字楼和买商铺有“异曲同工之妙”。

如位于河东水南片区同一市中心区的华润幸福里与华润大厦，它们的用途却决定着完全不一样的命运。

 

华润幸福里70年产权的二手货住宅申报价为12097元/㎡，而华润大厦写字楼的申报价为8787.88元/㎡！其中差价甚大。购买了住宅的会喜不自禁，而入手了写字楼的看到如此差价，其内心感想只能自行体会了。写字楼与商铺，两者只能依靠租金，其升值幅度非常有限，卖出税费还高，流通性差，变现困难。因此，商铺和写字楼，一踩一个坑！除了资深老手，能不碰就千万别碰！最后，楼叔要说的是，买房是人生中的重要大事件之一，不容一点差错，大家买房的时候一定要小心而为。楼叔身边就有不少朋友为此吃过哑巴亏，楼叔的前同事小敏，在大前年年末的时候以单价68万元入手了柳江拉堡某个楼盘下的临街商铺，单价约需1.4万/㎡，自以为会狠狠的赚上一笔，结果由于2020年突发的疫情，生意不好做，挂了几个月的门面出租，也没有人询问，最后把嫁妆本都赔里边了。买房无小事，谁的钱也不是大风刮来的，一定要看准了下手！多问多看多比较，准没错~实在不行，还有楼叔在呢。•END•来源：桂林楼叔出品商务合作：