【进行调查】南宁市区房价破“7”,那个地方性除了大把“3”“4”XX房主流产品

11号看房团 2022-05-24 82

近年，桂林房价一路上上涨，多盘房源增量短缺。就在大家感慨买得起房子时，两处价格凹地引人注目。那个地区不仅保有大批现房主流产品，甚至还存有房价“3”XX的新盘，那个地区就是位于江河区的新经济片，这里的房价有如“附庸国”般自给，本地购买力还较为少，未来具备非常大的发展潜力。

江河区新经济片核心理念地区

地区城市交通发达，以新经济工业园区为核心理念

对于江河区新经济片的范围，尽管官方没有统一的具体划分，但从该地住户和房地产从业人员的的习惯认知上来看，大致指的是从灵山洞以南至新经济小学一带，尽管以新经济工业园区为核心理念地区，因而一般称这一代为“新经济片”，也有部份街坊称之为“灵山片”。

地区以柳石路作为主干道，邻近分布着不少本土开发商建设的新盘，大部份属于江河区穿山镇管辖的范围。从城市交通来看，尽管新经济片距离南宁市中心约有15公里，但道路拥堵情况较少且有公交直达，并且临近灵山机场和高速路口，规划中的2号轻轨线起始站点也在此不远处，因而城市交通竞争优势较为明显。

消闲基础建设方面，地区邻近保有游山湖体育森林公园、都乐岩森林公园、开元寺和灵山洞等旅游景区，加上邻近较多的山林环绕，因而居住环境较为适合追求消闲宁静的中老年社会群体。

与消闲基础建设相比，教育医疗保健平平，地区保有新经济小学、新经济小学和三中分校等教育基础建设，缺乏较为小型的医院和医疗保健基础建设公共设施。

尽管地区定位为工作区，所以商业基础建设还存有短板：不远处尚无小型的超市和购物中心，商铺主要集中在几个小型新盘的生活区之内，但现阶段的招商引资除了待推进，整体商业气氛尚未成形。值得注意的是，地区最大的竞争优势在于保有众多的厂房，如新经济工业园区、新经济糖厂等，是地区的经济命脉，带来了大批的本地人口，让该地的房价发展对厂房逐步形成了较大的依赖。

房价库增量占全市之首，房价低至“3”XX

房价，旗志粘冠工程项目经理钟鸣曦指出，其原因一是在于地区较为半封闭，往北与闹市地段隔一段过渡地带，往西与江河区原县城拉堡镇有山脉隔，因而逐步形成了自给的“附庸国”状态，房价受其它地区的负面影响较小。二是地区购房社会群体多为邻近总收入相对较低的厂房老干部，大多以刚需为主，因而房价要维持在与目标社会群体总收入相适应的水平。

尽管新经济片厂房众多，住户也多以厂房老干部为主，因而新盘多集中在厂房不远处：有600多套现房待售，可说是南宁市区库增量最充裕的新盘紫域·灵山国际城；有处于尾盘状态，还剩少量现房主流产品的品乐版院子；除了早已清盘，住户入住多年的祥兴·港汇国际等。此外，在地区末端的新经济小学不远处，除了一个可说是南宁市区房价最低的商品房新盘——旗志粘冠，现阶段其销售价格仍处于“3”XX的水平，保有约100套充裕的房源，部份为现房产品。除此之外，地区除了一些厂房不远处的小产权房和筹资房主流产品，其更为高昂的单价对该地的商品房销售逐步形成非常大的冲击。

对于库增量充裕的其原因，云南紫域房地产开发有限公司董事长罗从保表示，尽管之前工程项目在证件办理和工程进度等方面出现一些问题，负面影响到了前期的销售进度，现阶段经过整改之后已经恢复正常，现阶段街坊认购现房之后预计半年内就能够办下房产证了。据悉，工程项目主流产品销售价格4500元/平方米。至于为什么在房价升温的势头下部份房源还能维持“3”XX的

考验小产权房抢消费市场，地区负面影响待提升

至于为什么在房价升温的势头下部份房源还能维持“3”XX的其原因，据罗从保分析，尽管邻近大多为云南农垦集团的工业用地，能用来进行商品房开发的土地十分有限，因而未来地区出现新增新盘的机会不大，也基本不用担心会有本地大鳄进驻抢夺消费市场。钟鸣曦则指出，现阶段地区新盘最主要的竞争对手是邻近一些单价高昂的厂房小产权房和筹资房，尽管购买这类房子存有很大风险，但其宣传品中“2”XX的价位对邻近总收入相对较低的刚需社会群体来说确实十分具备诱惑力。

鉴于现阶段地区的库增量数量巨大，若要将其全部消化，仅仅依靠邻近消费市场远远不够，因而如何扩大消费市场，打破“附庸国”自给的半封闭现状是地区房价要面临的考验。对此，罗从保指出地区的清新环境、新盘的高性价比以及便利的城市交通等竞争优势对其它主城区的购房社会群体也具备很大诱惑力，但现阶段地区的名气和负面声望都十分有限，因而下一步将着手加强宣传品，希望将地区的名气和负面声望扩大到其它主城区。

此外，品乐版院子工程项目副总经理苏银杰则补充指出，地区的基础基础建设公共设施也有待完善。例如工程项目尽管和市中心地区一样由桂林威立雅水务公司供水，但仍会偶尔出现水压不够的情况，对住户的生活质量造成了很大负面影响。因而想让地区的价值提升，要要让基础建设的基础公共设施尽快成形。

江河区新经济片区位图。