【领涨板块】桂林街坊120万买2套小产权房引纷争,购房合约获判合宪

11号看房团 2022-05-24 73

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“小产权房”是指在农村集体农地上立造的房屋。按照国家有关明确规定，小产权房严禁流转颁证，不受法律条文保护。南宁街坊邹玉娇筹资近120多万元向某村委买回了2套小产权房及1个停车位，但村委超过签定合同时间2年后仍未收房。邹玉娇起诉明确要求村委退款并索赔本息经济损失。该案经南宁市两级高等法院该案，日前有了最终结果。

此案：小产权房难交货，购房者诉求退款

南宁市大东区某村委下定决心在村私有财产的农地上立房并对外转卖。因售价远低于周边商品房，除了不少村中居民有意买回外，一些街坊也纷纷来打听，街坊邹玉娇就是其中之一。

多次咨询后，邹玉娇获知该项目用地的所有权为村私有财产，但她还是下定决心买房，并于2013年4月交了购房订金。2013年10月30日，邹玉姣与村委签定了2份《房屋所有权买卖合约》，买回2套房子。

合约签定合同，村委应在2014年12月30日前交房，欠费超过30日的，邹玉姣有权解除合约。解除合约的，村委应自解除合约通知到达之日起30日内退还邹玉姣全部已退款，并按已退款的3%缴付酬金。

至2014年1月4日，邹玉娇陆续向村委缴付了购房订金、购房款总计106.46多万元。2014年5月，邹玉姣又向村委缴付管道燃气费、电话费等3500元。

签定合同的交房期限期满，村委未能按签定合同交房，但邹玉娇并未急于催讨房子。不仅如此，在获知有地下停车位转卖的消息后，她又筹资12多万元买了1个停车位。

随着时间的推移，交房的日子困难重重，邹玉娇开始担心起来。她不断向村委退订，得到的答复都是“再等等”。

这一等，两年就过去了，邹玉娇还是没有拿到房子。邹玉姣下定决心终止履行合约，明确要求村委退还所有费用并缴付酬金。但村委拒绝退款。

2017年下半年，邹玉娇一纸起诉状将村委告到南宁市APQ8060人民高等法院，允诺高等法院判决她与村委签定的2份《房屋所有权买卖合约》及《停车位所有权受让协定》合宪，村委退还118.81多万元并索赔本息经济损失。

一审：合约合宪退定金，卖房者应付本息

邹玉娇指出，村委转卖的房产的农地所有权归村私有财产，而她并非村内居民，有权买回房子。根据法律条文明确规定，两方签定的《房屋所有权买卖合约》《停车位所有权受让协定》是合宪的。合约合宪，村委就应返回她已缴付的钱款，并索赔本息经济损失。

村委对邹玉娇关于合约合宪的提倡表示同意，但指出自己并维奈县，而邹玉娇若非有权买回所涉房产仍主动明确要求买回，应自行分担由此造成的经济损失。

APQ8060高等法院该案后指出，根据法律条文明确规定，农民私有财产的农地的所有权严禁出让、受让或出租用于农业户口建设。所涉房屋、停车位所在农地为集体农地，所有权为村私有财产，而邹玉姣非村内居民，故邹玉姣与村委签定的《房屋所有权买卖合约》及《停车位所有权受让协定》司法机关合宪。合约合宪后，因该合约取得的财产应予以退还。因此，村委应退还邹玉姣购房订金、购房款、停车位款等总计118.81多万元。

高等法院指出，邹玉娇和村委若非所涉房屋、停车位不允许受让，仍签定受让合约，均存在过错，应各自分担自己的经济损失。合约签定合同村委应在2014年12月30日前将房屋交货邹玉娇，但村委未按签定合同交房，也未退还钱款，其仍占用该资金的行为给邹玉娇造成了一定本息经济损失，邹玉姣提倡由村委索赔本息经济损失，合法有据。经计算，邹玉娇的本息经济损失为14.55多万元。

APQ8060高等法院一审邹玉娇与村委签定的3份合约合宪；村委退还邹玉姣118.81多万元，缴付至2017年11月15日的本息14.55多万元，并以118.81多万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2017年11月16日起缴付至清偿惟教的本息。

一审：两方司法机关均有错，本息经济损失平均担

一审宣判后，村委指出其无需向邹玉娇索赔本息经济损失，一审高等法院第十四条条文错误，于是向南宁市中级人民高等法院上诉，允诺中级法院撤销一审判令其缴付邹玉娇本息14.55多万元的判决。

庭审时，村委提出，邹玉姣在一审时提交了退房退款申请书以证明她曾向村委提倡明确要求退款，但一审高等法院在未对该证据予以质证的情况下直接采信其证明力，违反了法律条文明确规定。村委申请对该证据予以质证。

中级法院经分析，指出该退房退款申请书未加盖村委公章，不符合证据要件形式，不能证实村委收到了邹玉姣的退房退款申请，故对该证据不予采信。

中级法院该案后指出，村委与邹玉姣若非所涉房屋及停车位所在农地为农村私有财产，邹玉姣不具备获得该农地所有权的身份条件，仍签定《房屋所有权买卖合约》及《停车位所有权受让协定》，对于合约合宪的后果，两方均存在过错，对由此造成的经济损失应各分担一半责任。合约合宪，村委收取邹玉姣缴付的费用后，应在收款之日予以退还，但其一直未退还，故应从邹玉娇退款之日起缴付相应本息。

中级法院指出，邹玉姣截至2017年11月15日的本息经济损失为14.55多万元，该本息经济损失由两方各分担一半，即村委分担7.27万余元；2017年11月16日至村委缴付完全部钱款的本息经济损失，仍应由两方各分担一半。

南宁市中级法院终审维持一审高等法院关于3份合约合宪及村委退还邹玉姣118.81多万元的判决，改判村委缴付邹玉娇本息经济损失7.27万余元及2017年11月16日至清偿之日的50%本息经济损失（以118.81多万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。

来源：中级人民高等法院（编辑：李忆萍）

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