近期自家姐姐和好友苏慎初的好友及身边很多人都在询问小房屋产权房是什么鬼，究竟是干嘛的，买赔本得。在这儿我们口里口里下他们究竟怎么回事......
首先说说房屋房屋产权，收容房是神马情况
房屋房屋产权即房屋所有权，是指对房屋行使职权占有、使用、处分、收益的基本权利。
从概念上讲房屋房屋产权是没大小之分的。
小房屋产权房：
1、小房屋产权房的房DF93由各村颁授,老干部并没实际的房屋产权。
2、老干部想要受让小房屋产权房的话,必须在买回五年后才能够进行。
3、小房屋产权房的工程建设工业用地通常是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民买回居住。
4、买回小房屋产权房后,若要再受让,必须缴交农地税收收入,否则便无法够挂牌上市交易。
小房屋产权房买后的风险：
1、缺乏“精装修”
“精装修”即具备国有农地尼布寺、工程建设工业用地总体规划许可、工程建设工程总体规划许可、建筑工程施工许可及商品房销预购许可。假如没“精装修”是无法办理手续房DF93的。没房屋产权,不受法律条文的保护。
2、征地难补偿金
除了无法办理手续房DF93外,那些“便宜房”事实上属于在政府规定范围之外的违建,假如和北欧国家的总体规划相冲突,还很有可能被拆除,而且物业公司也不会得到征地收容补偿金。
3、产品质量难确保
房屋产品质量没人监督,一些地产商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋通常由农地所在村开发,除了房屋产品质量和房屋售后保修难以确保之外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小房屋产权房无法抵押物或者挂牌上市转卖
由于没正规的房屋房产证,小房屋产权房无法作为抵押物或挂牌上市专卖。这些都是购房者在买回小房屋产权房需要注意的地方。
5、小房屋产权房无法抵押物贷款
小房屋产权房无法在房地产管理部门登记登记,因此不能办理手续抵押物等他项基本权利,没他项基本权利就相当于没合法的质押物抵押物到银行,银行贷款就无法批复。
大房屋产权房：
1、大房屋产权房的房DF93由北欧国家颁授,被北欧国家认可和接受。
2、老干部能民主自由转卖或受让大房屋产权房,没时间上的限制。
3、大房屋产权房的工业用地是由北欧国家(也是当地政府)拨给或者受让的,销售对象能是任何人。
4、买回大房屋产权房后,买回者能民主自由进行使职权用、转卖或受让,不必开户任何费用。
所谓的“大房屋产权”和“小房屋产权”只是一种较为通俗的讲法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于两者之间差别的讲法并不一样，大体有以下几种情况：
第一，是把地产商获得的房屋所有权称为“大房屋产权”，把买房人获得的房屋所有权称之为“小房屋产权”，或者说“大房屋产权”是指整幢楼的房屋产权，而“小房屋产权”是真甲房屋产权分割后转让到物业公司手中的房屋产权，在实际的基本权利行使职权上，两者是没质的差别。
第二，是把北欧国家发房屋房产证的叫“大房屋产权”，北欧国家不发房屋房产证的，由各村发合格证书的叫“小房屋产权”。
购房人要注意的是各村发合格证书的房产事实上没真正的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预购许可，购房合约房烽也不会给予登记。按照北欧国家的相关要求，这类“小房屋产权房”不得流转颁证，不受法律条文保护。比如说临汾周边在农村集体农地上工程建设的房屋，买了房的“物业公司”没房DF93，只有购房合约。
这类房屋无法像大房屋产权的房子一样抵押物、流转。假如遇到北欧国家征地或征地，购房人的利益将很难确保。双方签署的购房合约也不是法律条文认可的正式购房合约，假如房产出现纠纷，就会缺乏法律条文支持。
第三，买房后如想再受让时，不必再交农地税收收入的叫“大房屋产权”，在受让时要开户农地税收收入的叫“小房屋产权”。
对这个差别购房人可从合约第一条“农地所有权的获得形式”中加以确认。房地产商提供的农地证明假如是透过“出让”或“受让”狂蛛属，是这里所言的“大房屋产权”；假如是透过“拨给”狂蛛属，是这里说的“小房屋产权”，比如说单位住房，老干部集资房，经济适用于房等。这类房屋假如有房DF93的话，通常上面会标明70%左右的个人房屋产权，30%左右的单位房屋产权。经济适用于房房DF93上会标明经适房字样。
这类房屋的农地所有权是透过拨给狂蛛属，没缴纳农地税收收入，因此造价相对低廉。理论上讲，购房人只要补齐农地税收收入，就能等同为商品房挂牌上市转卖，不过临汾本地暂无此政策，因此这类房屋暂时无法办理手续转让交易手续。
第四，还有个别的讲法是，“大房屋产权”是70年，“小房屋产权”是40年或50年。
其实这是种误读。目前，我们通常所言的房屋房屋产权大体分为：1.)写字楼工业用地，房屋产权年数是70年；2.)综合工业用地，房屋产权年数是50年；3.)商业工业用地，房屋产权年数是40年。
70年房屋产权房是我们所言的写字楼，写字楼小区的农地用途是写字楼工业用地，使用年数为70年。50年房屋产权房是我们通常所言的办公楼和工业用房，由于种种原因，人们把它当做写字楼使用了。50年房屋产权的房源在查阅销售许可的时候就能看到差别，它所在的小区被划分为非写字楼小区，在农地用途这一项填写的是“综合”，农地使用期限为“综合50年”。商场类的房屋农地使用年数为40年。
第五，大房屋产权房和小房屋产权房都能获得房DF93吗?
大房屋产权房是指从地产商手中买回的已经交纳农地税收收入的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳农地税收收入的已购公房和经济适用于房。由于大房屋产权房允许挂牌上市交易，能获得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，购房者能透过交易，获得房屋的合法所有权，并依法对所购房屋行使职权占有、使用、收益和处分的基本权利。
小房屋产权房是指在农民集体农地上工程建设的房屋，未缴纳农地税收收入等费用，其房屋房产证不是由北欧国家房管部门颁授，而是由乡政府或村委会颁授，也叫做“乡房屋产权房”。小房屋产权房产事实上没真正的房屋产权，这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预购许可，购房合约也不会在国土房烽给予登记，所谓房屋房产证也不是真正合法有效的房屋房产证。
第六，大房屋产权房和小房屋产权房如何区分?
从房DF93的角度，只要有县(区)级房屋主管部门下发的房DF93是大房屋产权，假如是乡政府或村委会颁授，那是小房屋产权。不过，有的地方是房DF93、农地证合一的，但事实上，区分关键在于不是有几个证，而在于房DF93是谁发的。
大房屋产权房能进行抵押物贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小房屋产权房，在通常的商业银行都是无法抵押物的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小房屋产权房的抵押物。小房屋产权房无法获得商业银行抵押物认可的最大问题在于，农地是属于集体所有的，无法挂牌上市交易，只能在村集体之内受让。
第七，小房屋产权房的类型有哪些?
1、占用集体工业用地或耕地违法工程建设，将农民集体工业用地所有权流转，用于商品写字楼开发的违法建筑。
2、在政府拨给或出让的农地上，不按总体规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有房屋产权纠纷隐患的不完全房屋产权房。
3、在军队享有所有权的农地上进行商品房的开发，后卖给军人之外的地方居民，俗称“军产房”。
4、在集体工程建设工业用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民无法买回。
5、另一种是在集体企业工业用地或者占用耕地违法工程建设的房子。
6、各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合约是无效的。
小房屋产权房的买卖及租赁
根据我国《宪法》的规定，中国农地实行公有制，分为“北欧国家所有，即全民所有”和农村“集体农地所有”两种形式。而所谓的“小房屋产权房”是建造在集体农地上的房屋。
二、小房屋产权房买卖合约的效力
（一）法律条文规定
根据《合约法》第五十二条的规定，“违反法律条文、行政法规的强制性规定”的合约无效。
而根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，进行房地产开发应当利用国有农地。而所谓的“小房屋产权房”是建造在集体农地上的房屋。
《城市房地产管理法》第三十六条：房地产受让、抵押物，当事人应当依照本法的规定办理手续权属登记。
第三十八条第六项：未依法登记领取权属合格证书的房地产不得受让。
根据《国务院办公厅关于加强农地受让管理严禁炒卖农地的通知》中“加强对农民集体农地的受让管理，严禁非法占用农民集体农地进行房地产开发”的规定，“农民集体农地所有权不得出让、受让或出租用于非农业工程建设”，“农民的写字楼不得向城市居民转卖，也不得批准城市居民占用农民集体农地建写字楼，有关部门不得为违法建造和买回的写字楼发放农地尼布寺和房DF93”。
因此，小房屋产权房的买卖合约的效力通常认定为无效。
（二）相关案例
1、李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严房屋买卖合约纠纷一审民事判决书
法院认为：在意思自治的情况下，虽然原告李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严签订了房屋买卖契约，同时我国房地产管理法也规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的农地所有权同时受让、抵押物，即我国对房屋受让实行的时房地一体主义。基于房地一体主义，原、被告就本案争议小房屋产权房的买卖必须导致该房屋占用范围内的农地所有权发生转移，而这与《中华人民共和国农地管理法》的规定相悖，《中华人民共和国农地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的农地所有权不得出让、受让或者出租用于非农业工程建设；但是，符合农地利用总体总体规划并依法获得建和工业用地的企业，因破产、兼并等情形致使农地所有权依法发生转移的除外”。本案交易的房屋所占农地是集体农地，并且未办理手续房权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属合格证书的房地产不得受让”。《中华人民共和国合约法》第五十二条第五项规定：“违背法律条文、行政法规的强制性规定的，合约无效”。因此，小房屋产权房买卖合约因为违反法律条文的强制性规定而无效。
2、贾金辉与张艳房屋买卖合约纠纷一案一审民事判决书
法院认为：违反法律条文、行政法规强制性规定所形成的合约为无效合约，自始没法律条文约束力。小房屋产权房买卖为法律条文禁止，不受法律条文保护，原、被告之间就买卖小房屋产权房所签订的合约，自始无效。
二、小房屋产权房租赁合约的效力
（一）法律条文规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合约纠纷案件具体应用法律条文若干问题的解释》第二条：出租人就未获得工程建设工程总体规划许可或者未按照工程建设工程总体规划许可的规定工程建设的房屋，与承租人订立的租赁合约无效。但在一审法庭辩论终结前获得工程建设工程总体规划许可或者经主管部门批准工程建设的，人民法院应当认定有效。
第三条第一款：出租人就未经批准或者未按照批准内容工程建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合约无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准工程建设的，人民法院应当认定有效。
因此，小房屋产权房的租赁合约是无效的。
（二）相关案例
1、侯新强与李建忠房屋租赁合约纠纷一案一审民事判决书
法院认为，因为涉案房屋为小房屋产权房，没工程建设总体规划审批手续，被告也没证据证明该房屋获得了工程建设工程总体规划许可，因此根据法律条文规定，原、被告双方签订的房屋出租合约无效。被告在明知涉案房屋没工程建设总体规划审批手续的情况下还将该房屋出租给原告，最终导致合约无效，对此被告应承担责任。
2、赵玉伟与杨勇房屋租赁合约纠纷一审民事判决书
法院认为：违反法律条文、行政法规的强制性规定的，合约无效。本案中双方虽未签订书面的租赁合约，但是约定了具体的租赁标的物并支付了定金，已经形成租赁合约关系。因双方欲租赁的房屋系没合法审批手续的小房屋产权房屋，故双方之间的合约应为无效合约。合约无效或者被撤销后，因该合约获得的财产，应当予以返还。
鉴于小房屋产权房的特殊性，不排除不同法院存在不同的认识和看法，故以上意见供参考。
收容房：
收容房，是政府进行城市道路工程建设和其他公共设施工程建设项目时，对被征地住户进行收容所建的房屋。那么，收容房究竟是否能买卖?会产生哪些风险?买卖时应该注意什么呢?现在就让胖子为大家一一讲解吧。
1.收容房能买卖吗？
收容房分为两类，一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但五年内不得挂牌上市，五年后可办理手续房DF93;另一种是房产开发公司配购的中低价商品房，与通常商品房没差别，可民主自由挂牌上市，房DF93是具备的。
因此说，具有完全房屋产权的征地收容房是能进行买卖的，征地收容房假如进行了房屋产权登记并获得房屋所有权证，是能挂牌上市交易的，房DF93是基本权利人依法拥有房屋合法基本权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。
2.收容房买卖有哪些风险？
1、政策风险
根据相关法规及政策规定，有房DF93的收容房才能够进行买卖，没进行房屋产权登记的收容房是无法挂牌上市交易的，但在实际生活中，仍有这样的收容房买卖存在，这样的买卖由于不被政策允许，就会受到限制，或者直接被视为无效。
2、价格风险
收容房的买卖大多是在签订了征地收容协议但房子尚未交付的情况下受让买卖的，但是从订立收容协议到房屋交付，中间的间隔时间长、变化大。特别是假如价格在不断上涨，交房时的价格可能与之前的价格相差近千元，征地户会认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
3、人为的风险
“共有人”是征地收容房买卖风险的最大制造者，《城市房地产管理法》第38条第4项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得进行受让”，因此，假如买卖的房产未经共有人同意，该房屋买卖合约就会被视为无效。
3.收容房需要注意那些问题？
1、调查清楚征地前的房屋产权性质，假如征地前该房屋具备房屋房产证，只是没及时办理手续，那就能日后再办理手续，但是假如房屋本身并不具备房屋房产证，，那就最好不要买回。
2、收容房买卖一定要办理手续公证手续，这样才有法律条文保障，以免日后出现纠纷。
总之，通常我们所言的买房，都是买回由房地产地产商开发的写字楼小区，拥有精装修是一个楼盘最基本的合法手续。尤其是农地尼布寺和预购许可，购房时请仔细查看。对于那些没任何相关证件和手续，却又信誓旦旦承诺是大房屋产权，甚至不惜造假伪造精装修的楼盘，购房者务必敬而远之。对于那种什么工业工业用地，信誓旦旦的说五年后能改成商业工业用地，在这儿虽然有成功案例，但是假如你只要说一句写进购房合约里面，不同意的你就自己看着办吧，说的另外写什么承诺书，都是扯淡；另外现在房开商五年后跑路的多了去了，购房者自己掂量吧。
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