甲：我在江南买了两套房，4000元/平方米。
乙：我也买了两套房，10000元/平方米。
甲：我的签的是密切合作建房合约，说是交房后5年内办理手续。不能贷款，交房前分期南奥，压力好大。
乙：我的签的是购房合约，交房后2年办理手续。我的能贷款，贷了80万。月供压力好大。登记证明准备下来了，置地高级顾问叫我过去拿，你的呢？
甲：我的没登记证明，置地高级顾问说安置房不必登记。
什么是小产权房？
整天听人说小产权房，但要问究竟什么是小产权房没几个人说得清楚。是跟货品房对立吗？并非。小产权房并并非法律概念，也并非一个受到严谨定义的概念。
大家都知道在我国建房子须要获得批准，并非你想建就林宏吉，并非你想建成怎样就怎样，由好几个部门负责管理。在流转各个环节也受到严苛管制，进行买卖出租等并并非随心所欲的，这块由当地住房保障和房产管理局（简称房烽）管理，该局现阶段已经并入住房和城乡工程建设局。小产权房有怎样分类：
农村自发性工业用地工程建设的房子不容许进行买卖，包括自发性固定资产工程建设工业用地，宅基地等。一般说的第二产业房，是在自发性固定资产工程建设工业用地上建造的。总之，2019年对农地法进行修正，容许自发性固定资产工程建设工业用地进行使用权卖地。但现阶段也而已在少数几个地方试点，全国范围的实施细则还没出来。所以现阶段在卖的依然是违法的。
工业工业用地工程建设的房产，大部分都是不容许进行买卖的。分为厂房，办公大楼，宿舍楼。有少部分办公大楼容许转让，能办理房产证，但产品销售对象也管制为公司。
科研教学工业用地工程建设的房子是不容许转卖的。
部分非国有卖地地上工程建设的房产，拍地时候政府就有要求地产商必须自持，管制转卖的，我不太懂那个能不能称呼为货品房。如何认定？他们是没预售证、现售证的。
柳州很神奇的还有一部分非国有划拨住宅工业用地给到了居民，让居民自己建房子，跟当年的单位房的农地性质那样，按道理是管制产品销售对象，外人没资格购买的。（倘若能够办不动房产证，应该只能写居民的名字。）
小产权房存在怎样坑呢？分三大类。
1
违法工程建设1、无牌工程施工
小产权房的工程建设也是须要审核的，也那样须要办农地证，工程建设工业用地规划许可，工程建设工程规划许可，工程建设工程工程施工许可，按流程拿全4证接着才能动工。而现阶段大部分的小产权工程项目都是只拿到一两样证件，即使只有发改委的一份工程项目登记通知就敢破土动工。
大家都大概知道建房子是先结构设计，透过审核后按结构设计图逐步工程建设。无牌工程施工是还没透过审核就工程建设，要是审核不过事就大发了。总之，现阶段房屋工程建设发展那么成熟，总公司出图基本都能过，但马有失蹄人有失足。地产商为了降低成本，找的都是报价低的总公司，实力相对较弱。
还有一种情况，卖着卖着地产商发现洋房不好卖，趁着还没审核透过，临时修正结构设计图，结论工程施工方头大，产品销售傻眼，买家这回，最好结论是给你退房，但购房时机很可能已经错过了。虽然不多，但这两年也见识了几次。
2、超容
每个房地产工程项目都有工业用地管制，一般工程项目管制工业用地≤4.0。地产商为了有更多房子卖，拼命超容，报建4栋，开工8栋；结构设计20层，结论建30第二层的比比皆是。诺艾莱县密了影响通风采光，那个都还能忍受。可是增建楼层那个事就很血腥了，要知道墙体和钢架每加几层都不那样的，很让人担忧他们是并非按增建来做的墙体和每层钢架结构。电视上偶尔看到的楼板整个掉下来已经很触目惊心，增建那么第二层，要是出难题搞不好是几层即使整栋倒塌，接着再砸了旁边的楼。那绝对伤亡惨重。
那么血腥的事枪毙都不为过吧？其实而已罚点钱，真的而已一点。地产商只要付出点建筑成本加点罚款，就能按正常价格卖出去，一本万利，这钱傻子才不赚。
题外话，货品房其实也有超容，不过并非那么明目张胆，因为验收很严苛。他们主要是透过结构设计时候增加一些回赠率来突破工业用地难题，柳州最牛逼的洋房回赠率超过100%，买几层送两层，买170平方米能有接近500平方米使用面积。平层的也有超过50%回赠率的。121平方米建面，实际176平方米。整个小区都是这种洋房的话，工业用地变相增加了40%，对居住舒适度影响就比较大了。总之，明面的“高性价比”让这种产品超级热销。
2
违法产品销售
1、产品销售本身是违法的。
前面解释了小产权房的性质，是管制进入流通各个环节的。不容许产品销售，有些即使不容许出租，那用做卖自然是违法的。地产商会用各种合约商业模式来避开产品销售管制。比如最常见的“***工程项目密切合作建房协议/合约”，或者以租联营，签20年出租，接着送**年。这些都是倍受法律承认的，也就倍受法律保护。要是入坑了，想退，地产商不给退的话，能用法律手段维护自己的权益。总之，地产商会不会执行就看情况了。
2、信息极其不对等。
跟居民的协议不公开，密切合作商业模式复杂，容易出难题。
跟居民的密切合作有几种，一是租农地工程建设，每年给镇里房租；二是密切合作开发，地产商不必给房租，建好后给镇里一定比例的房子，剩下的地产商用做卖；三是两种结合，具体就看怎么谈了。
倘若是第一种密切合作商业模式，你说地产商房子卖完了还会乖乖的每年交地租吗？或者他很想交，但钱没了呢？即便租期短则30年，长则70年，出不幸的机率远大于没不幸的机率。
最近几年，居民也开始担心那个难题，基本都不太愿意以农地出租方式密切合作了，要房子，铺面，车位，即便真正拿到手的才是自己的。
而究竟用哪种商业模式密切合作？地产商一般都是以商业机密为由不公布的。几方里面，买家能获得的信息是最少的，最难保障自己的利益。
3、各种虚假宣传。
*年后能办房产证（不动房产证）。能办就并非小产权了，以前有些乡镇为了地方利益，以地方政府名义违法发放房产证，那个是无法在房产局登记登记的，是无效的。他们用做举证的那些个文件说的其实并非这些类型的房产。经常发朋友圈的办理手续案例，也跟那个不那样。更进一步来说，倘若能办理手续，按规则也是给居民，而并非给买家。那更加让人心凉。
能落户读书。都并非住宅性质，所以并没配套落户政策，公安局那里是没那个地址登记的，落户无从谈起。
我们这是安置房，是用来安置居民的，多余部分用于产品销售。跟第一条能办理手续是连在一起的，是安置房，是住宅，所以能办理手续。那个是安置居民的没错，但是产业用房，是商用的，并非住宅。
我们工程项目能从银行贷款，那个很有力的证明我们是合法合规的。其实，贷款跟房子没什么关系，跟货品房的按揭贷款并非一个类型。他而已无抵押信用贷，即使而已地产商跟银行签署的一个代收款项协议。你每个月给银行的“还款”，银行收到后才转给地产商。地产商承担了很大的风险。能说，为了能卖出去地产商也是很拼的。
3
工程质量
开发一个工程项目须要多少钱？还是以第二产业工程项目为例，开发商业模式是这样的：
一个手上有着几百万资金的地产商，花了一大笔钱去公关跟村委谈妥拿下一块第二产业工业用地密切合作开发，这时候手上的钱基本花得差不多了（注意，并非租地开发，是密切合作开发商业模式）
地产商找来一家建筑公司帮工程建设，前期工程款由建筑公司垫付，地产商不必掏一分钱，建到一定程度才用给钱。（没花钱）
找一家产品销售代理公司帮卖，要求代理公司交个几十万工程项目押金，接着拿钱去建售楼部。（还是没花钱）
开工就开卖，即使没开工就开卖，急速回款。
工程项目一般是无法贷款的，而要买家在工程项目还是地皮时候就给完，大部分买家也都是不敢的，所以一般都是采用分期付款方式，按工程节点给。比如签合约先给首付，接着出地面，建到中间，封顶，交房等节点给一定比例。地产商拿到钱先给完产品销售代理费，接着剩下的才是工程款等。
这种开发商业模式，导致以下难题：
①、一般做第二产业工程项目开发的，资金都是比较有限的，而已够工程项目启动而已。中间的资金一切看产品销售进度，而因为售价低，营销成本高昂，建安成本占比就很大，不把很大比例的房子卖出去，地产商连工程款都给不起。所以很多产品销售进度赶不上工程施工进度的，就会停工。接着产品销售还是跟不上的，就有可能烂尾。更有甚者，地产商拿到钱后豪车豪宅买买买，或者投资其他生意，即使拿去赌博，是不给工程款，工程项目卖完了，结论依然得个烂尾下场。
②、小产权工程项目风险那么高，什么公司还敢垫钱帮地产商建？都是些胆子很肥的小公司，只要给钱，超容什么都不在话下，对成本压缩也很狠，建成工程项目基本都粗制滥造，保证框架结构安全就算做到位了 。做完一个工程项目，不懂他们会不会把公司注销了拉倒，没调查过。
③、第二产业工程项目一般工程建设进度比较慢。正规货品房3年交房，他们能拖到4-5年，即使更久。不懂是产品销售进度没跟上导致资金没跟上还是如何。也有可能工程施工方跟地产商签的工程建设周期就比较久。
基本遇到的就上面这些难题，以后有更多新发现继续补充更新。
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