财供销社（深圳，本报记者 杨无名氏）讯，中央电视台曝出深圳小产权房弊病后仅几天时间，一场综合治理龙卷风，正在刮起存有十多年的小产权房买卖。
4月28日，一篇名叫龙华区大浪市中区《有关小产权房难题的通告》的文件截图流传开来，主要内容为明确要求严禁展开小产权房买卖。4月29日，深圳市地税局正式发布通告，明确要求各登记处和辩护律师房产子公司展开自查自纠。
财供销社本报记者近日实地走访中央电视台曾突击检查过的东莞市春和景荔径时发现，已有数家中介机构店面被扣押，未被扣押的则全数Blancheville正门停业。数名二手货房前女友说本报记者，深圳全区已紧急中止几乎所有的小产权房买卖。
中国城市经济专家理事会副主任颂富认为，小产权房市场火爆的根源，在于深圳住房供需失衡。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉则则表示，深圳本轮对小产权房的综合治理，更多在于对市场秩序的专项治理和巡查，要想从根源上控制小产权房热度，仍须控制货品房的产品价格涨幅。
突如其来的综合治理龙卷风
4月28Eygurande场传出大浪市中区正式发布的《有关小产权房难题的通告》，显示正式发布者为深圳市龙华区大浪市中区经济服务项目服务部。对这则通告，本报记者致电大浪市中区经济服务项目服务部，对方仅则表示“不方便接受采访”。
《有关小产权房难题的通告》哈敦，大浪市中区收到上级部门明确要求，对小产权房难题正式发布通告，明确要求各村企子公司严禁展开小产权房买卖；各村企子公司严禁为小产权房买卖提供更多缔造，严禁为小产权房买卖的材料加盖公章；各村企子公司向辖区居民、股民做好宣传工作，告知其不要展开小产权房买卖。
这则通告中的几个称谓，是在一定历史条件下产生并沿用下来的。
为开展农村城市化，深圳于1992年将原行政村居民理事会改组为居民理事会，原农村户口纸制转为城市户口，原村办企业改制为股份子公司。上述所谓“村企子公司”，一般指的是村集体，股东多数即“居民”。
4月29日，深圳市辩护法学会正式发布《有关转发深圳市地税局〈有关严禁为违规建筑销售行为提供更多登记和辩护律师缔造服务项目通告〉的通告》。地税局通告的附件称，为贯彻落实《中共深圳市委深圳市人民政府有关严查严控违规工程建设的决定》，从根源上遏制违规工程建设，就禁止为违规工程建设提供更多登记、缔造的难题做出通告。
通告明确要求，各登记处和辩护律师房产子公司于3月份前对本机构是否存有为违规工程建设提供更多登记、缔造的情况展开自查自纠。对存有的难题要认真登记和上报，严禁隐瞒、虚报和不报。对已办理的登记、缔造要依法采取补救措施，并消除影响。
据中央电视台财经4月27日报道，深圳炒房客大举囤积小产权房，小产权房被包装袋成货品房买下刚需型。位于东莞市沙井市中区春和景荔径住宅小区的其中一家中介机构店面，便是中央电视台突击检查的店面之一。
4月29日下午，财供销社本报记者首先到春和景荔径周边展开了实地调查。
春和景荔径房屋属性为小产权房，由于紧邻马鞍山公交车站拥有地段优势，这个仅有三幢楼的住宅小区，周围驻扎了近20家中介机构店面。本报记者在现场看到，近20家店面中已有4家被扣押，其余全数Blancheville正门。“（今天）上午执法队带着人过来封的，中介机构昨晚（28日晨）还在营业。”一位不远处的商家透露。
本报记者随后在探访东莞市另一个大型小产权房街道社区“壆岗盛芳园”时发现，该街道社区不远处几乎所有小型中介机构，同样门窗紧闭，停业。数名二手货房前女友向本报记者则表示，目前全区的小产权房买卖都已被暂时叫停。
当本报记者向不远处一家Q房网店面前女友则表示对壆岗盛芳园感兴趣、并询问产品价格时，前女友回复称：“我们不能做小产权，你千万别买。小中介机构现在也都不让买卖了，你现在无论有多少钱，买到就是砸手里。”
一位龙岗区大运新区的二手货房前女友说本报记者：“我们这个新区做小产权的中介机构店面还开着门，不过也不敢卖了。”
买卖被“引爆”背后
深圳小产权房的规模，并不是个小数目。
早在2011年就有媒体报道，深圳小产权房违规建筑达到37.94aquatic，占地面积高达4.05亿平方米，占深圳市总占地面积的49.27%。不过另一方面，处于灰色丘陵地区体量庞大的小产权房，一定程度也满足了不少深圳市民的定居需求。
因不限牌、与货品房存有很大价差等优势，深圳的小产权房一直在模糊丘陵地区买卖了十多年，且买卖流程已相对成熟，其产品价格也随着货品房水涨船高。目前深圳市面上的小产权房主要分两种，一种送回迁分项，即已纳入城中村计划的小产权房；一种则是不送回迁分项的普通小产权房。
而普通小产权中，近些年逐渐出现一些“居民”自主筹建、外貌与货品房无二的小产权房，即中央电视台报道中出现的“包装袋成货品房买下刚需”的新型小产权房。这些小产权房住宅小区一般都会聘请物业子公司，与货品房街道社区拥有相同的服务项目模式，定居体验更好。
无论是“拆迁概念房”，还是神似货品房的小产权房，都已经在深圳存有十多年，产品价格涨幅也不是很快。但新年前深圳二手货房参考价的出台，被指引爆了小产权房市场。
“大概是新年前，小产权房买卖开始火起来，最近都炒疯了。”东莞市一位二手货房前女友对本报记者感叹道。
“四月的时候，我去龙华清湖看一个小产权房，被包装袋成公寓的样子，全数纸制开盘，像货品房一样。而且看房竟然需要排队上电梯，一个房间至少有5批看房客。我看下来问其中一个人买了没有，他说买了，而且同行的几个朋友都买了，一套就要100多万，只能贷10年的款，这些人很像是投资客。”一位本打算购买小产权房自住的刚需型则表示。
“10天前我的楼一平方米只能卖几千块，去年也才2万多；可就在上个月（四月），突然有人来问我3.5万卖赔本。我的楼要拆了，肯定赔本啦。”一位罗湖区草埔新区的“居民”说本报记者。
一位6天前购买东莞市凤凰街道社区一处100平方米小产权房的业主则表示：“6天前，当时街道社区的单价是每平方米7000元，已经算是比较贵的了，因为我们住宅小区和货品房住宅小区一样新，还带电梯。过去几年都没什么涨，但到今年年初，产品价格一下涨到1.5万元/平方米。”
“2019年我买的时候，每平方米单价只有2万，现在已经4万多了。”另一位购买了东莞市流塘街道社区的小产权房业主说。
本报记者在探访小产权房大型街道社区“壆岗盛芳园”时了解到，该街道社区被中止买卖前的产品价格是3.5万元-3.6万元/平方米，而本报记者在2017年走访同一新区时，当时小产权房均价只有约1万元/平方米。
涨幅最大的，是那些外形虽然破旧但带着回迁分项的小产权房，其中华润置地正在旧改的金蚝小镇较为典型。一位在去年年底“转战”小产权房的中介机构向本报记者介绍：“去年12月，金蚝小镇一套140平方米的房子总价在390万元，折合下来单价2.7万元/平方米；但今年一月，一套98平的房子单价涨到3.45万元/平方米。”
李宇嘉认为，近期深圳小产权房产品价格飙升，或与楼市高压调控，加杠杆被严厉控制，而资金需要出口有关。
“在热点城市里面，深圳近十年本外币存款规模增长是比较快的。前期货品房产品价格快速上涨，小产权房和货品房产品价格的水位差有所扩大。资金投资小产权房，其实一直都存有，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益，于是就出现了深圳西部地区一些小产权房投资产品价格高达每平米5万元的状况。”李宇嘉对本报记者则表示。
小产权房难题待解
正如深圳市地税局文件中所言，深圳官方对小产权房的定义，一直是违规建筑。
公开资料显示，小产权房是指在农村集体土地上工程建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
深圳早在1992年就开始进入全面城市化进程。为解决城市扩张中土地缺口，2004年深圳启动“土转”，宝安、龙岗两区内约27万农村人口纸制转为城市居民，两区956平方公里土地转为国有。为照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120平方米，层高不超过5层，占地面积不超过480平方米的住房标准，超过这一面积都属于违规建筑。
“土转”之后，一些国有土地由于多种原因没有实际管理，原居民继续在上面从事经营活动。在外来务工人员对廉价租住房屋的迫切需求下，许多居民在改革初期在原居民预留的宅基上建起了布局混乱的所谓“接吻楼”“握手楼”，形成现在的城中村格局。大量超过规定面积的建筑，变为违规建筑。
本报记者从数名二手货房前女友士处了解到，小产权房买卖的流程一般包括：村委登记、辩护律师签署“买卖缔造”、水电登记、卖家出具局合同和历史买卖材料，历史买卖材料是为防止出现“一房多卖”的情形。
流程中最关键的环节，是“村委登记”和“辩护律师缔造”，其中“辩护律师缔造”在过去被辩护法学会多次被提醒为违规行为。
“辩护律师缔造本身就是违规的，违反辩护律师执业规范，地税局可能会展开行政处罚。有关小产权房的各类合同效力，法院基本不介入审查，辩护律师不是司法机关，没有司法一样的审查权力，我们的意见也无法证成或证伪。”广东诚公辩护律师房产子公司程庭刚辩护律师对本报记者解释。
而村委登记这一环节，在此次市中区的通告中已明确被禁止。
“说到底请辩护律师来缔造，只是对买家的一个心理安慰，很多拆迁之后买卖双方发生纠纷，居民会把回迁分项收回来。”上述东莞市二手货房前女友说。
“理论上，合同效力和合同履行产生的物权结果是独立分开的，有效的合同不一定能够执行。有类似买卖卖方反水的纠纷，但通常法院不会受理这类涉及小产权的纠纷。”程庭刚辩护律师介绍，如果不是在同一时间内签约和开展房屋移交，可能因为业主反水时争夺无证房屋控制权、一房二卖、第三人债务纠纷等难题，产生各种法律纠纷，难以进入司法实体处理程序。
对于违规建筑买卖一直存有的原因，颂富指出，“一方面是量太大，监管有难度，4亿多平米的数量很难一下全数监管到位。更主要的还是供需矛盾，深圳住房供应与需求之间有距离，普通刚需数量太多，房价上涨速度较快，相当一部分人买不起正规货品房，只好退而求其次去购买小产权房。”
李宇嘉认为，深圳这一轮综合治理小产权房的重心，更多在于对市场秩序的专项治理和巡查，很难从根源上完全控制小产权房热度。
“当前期货品房产品价格上涨明显，且小产权房与货品房在产品价格上存有巨大差异，政府又明确规划好了旧改拆除的新区，很难完全阻挡投资资金的介入。要想控制小产权房投资行为和产品价格暴涨，首先要从根源上控制货品房的产品价格涨幅，其次要明确补偿标准，这个标准不能随意变动。如果居民要价高，就应该停止拆迁，减少小产权房拆除的规模。”
对于深圳坊间一度出现的“小产权房即将转正”的传言，李宇嘉指出，“转正”是不太可能的。
“一方面这些小产权房本身就属于违规建筑。原来是宅基地，在城市化过程中，没有办理合法的进入市场的手续，比如补交土地出让金等等；另一方面，这些小产权房之所以租金低，就是因为是违规建筑，定居体验感和配套设施不如货品房，而一旦‘转正’，租金和售价都会上涨。”李宇嘉说。
网友评论