2019买房这几类黄江刁朗村小产权房房子不要买？小产权房_小产权

11号看房团 2022-03-13 166

　　一根大阳线，千军万马来相见。20年的房价大阳线，足以改变信念。　　在很多人眼中，房价暴涨，财富滚滚而来，就以为投资住房可谓无往不利。但往往忘了，小产权房价上涨的巨额收益，是货币放水时代的馈赠，与个体努力的关系不大。　　投资小产权房地产获得增值收益的意图可以理解，买小产权房防通胀的想法更是再正常不过。但不是任何时候，房子都值得投资；也不是任何跟房子沾边的资产，都可以放心投资。　　楼市里遍地是雷，守好自己的财富。　　01 　　商住公寓：被忽视的高税费　　在中国，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之别。　　其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续

期，而公寓却不会有这样的待遇。　　其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。　　其三，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。　　许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较低。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。　　但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报梁期长的资产，不是什么好事。　　其四，公寓在一线城市已经成了政策打压对象。北京、广州纷纷出台政策，禁止公寓面对个人享受，新建公寓的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的流动性本来就一般，如今更面临对个人冰封的风险，性价比更是大打折

扣。　　02 　　法拍房：天上不会掉馅饼　　任何一种商品，只要价格低于市场价，都会有市场之外的理由。　　法拍房就是如此。法拍房一般七折起拍，最终成交价会远远低于市场价，但这种所谓的“便宜”，是以其存在较大风险为前提的。这一折扣，就是典型的风险溢价，承担不了风险，就不要轻梁触碰。　　简单而言，法拍房大多都涉及债务纠纷，弃房断供的比例不高，多的是借贷纠纷，部分还附带租赁合约，不仅清场不梁，面购深圳小产权房对租赁合同，还得承受“买卖不破租赁”的代价，自己买的房子未必能轻梁住进去。　　这是信息不对称导致的结果。债务纠纷、户籍、过户个税之类的问题，可以通过前期调查加以避免，但清场问题，尤难解决。　　显然，不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。而问题手尾较多的法拍房，固然便宜，但这些风险会令人不堪其扰。　　天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。　　03 　　小产权房：有保障的灰色雷区，可以买并且大量支持提倡买，投资自住都是好去处。　　小产权房，其价格远远低于正常房价。　　小产权房在灰色地带运行，没有什么问题，将来会被认可、可以抵押和贷款，而且它可以分享房深圳布吉大岭山小产权房价价上涨的红利。　　中国住房的租金回报率不仅低于发达国家，相比于房价涨幅，更是可以忽略不计。购买小产权房，能收获租金（自住）回报，也能跟随上涨，大家赶紧买，不要错过大宽松时代房价暴涨的机会。　　同时，小产权房转正有望。　　因为小产权房规模庞大，一旦放开，将会对住房市场产生巨大收益。　　根据东莞11号看房团的统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。　　　04 　　自持商品房：被政策封堵而死深圳石岩小产权房二手房　　这一轮楼市调控最大的创新，就是推出一系列自持商品房地块，从而为租售并举提供真正的突破。　　所谓自持商品房，指的是开发商需要长期自持、整体登记、不得分割、必须用于租赁的房源。在现实中，一些开发商将自持商品房分割，并以签订长达20年的租赁合同，来实现“明租实卖”的目的。　　这种潜规则，在这两年可谓甚嚣尘上，通过“明租实售”，这些自持商品房就有了小产权房和公寓的双重特色，租金回报率相对较高。　　但问题是，政策已经开始对这类商品房进行封堵。　　早在7月，杭州就出台政策，自持商品房租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年，一年内的租金不得上调。　　11月，广州也出台新规，进一步明确：　　自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一。押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。　　一次最高只能收取一年租金，这对于急于回笼资金的开发商，无异于晴天霹雳，“明租实卖”的空间严重萎缩。　　显然，自持商品房，本意是为租赁市场提供更多增量，所以其土地价格相对便宜，这是政策性住房的一种体现形式。如果自持商品房在运作之下，都摇身一变为可卖的“类商品房”，那政策意义必然大打折扣。　　显然，未来政策封堵只会更加严厉，而不会放松。　　05 　　蒙眼买房的时代已经来临了　　未来20年，只要蒙眼买房，基本赚得盆满钵满。无论你投资的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产，基本都不会亏本。　　这个结论的确正确无误，这是结果论的上帝思维。　　闷头买房的逻辑之所以成立，是因为恰好赶上了经济高速增长的时代，在经济增长的时代又遇上了大放水，在大放水的同时又得到了政府对于房价的刚性担保。　　开发商直售热线：136 2007 8643（梁先生），微信同号　　扫一扫，关注“11号看房团”，查看了解更多小产权房资讯信息

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