婉拒在我看来 ///
蔡蔡讲透
深圳小产权
股权投资必观点则
第三阶段剖析呵呵：
1.小产权“难解痛点提问”，化解你股权投资疑惑～
a. Birdman的带客实战经验撷取～
b. 冲破“一房多卖”的武林传闻！
c. 物业公司之后两口子买卖咋办？
2.看上最合适的小产权房，却暂时不肯侧发力？
a. 无实战经验的焦虑感？
b. 赖草式的困境？
c. 非专精应用领域的房产从业人员难以给到专精股权投资建议？
3.侧发力小产权房，该如何功能定位？
a. 轻资产股权投资，短期出手；
b. 收租获取回报；
c. 长期股权投资，坐等征地索赔商品房；
d. 想自住化解生活便利；
1.小产权“难解痛点提问”，化解你股权投资疑惑～
a.Birdman的带客实战经验撷取.
在深圳这边，我带过许多顾客去看小产权房，看完关外看关外再看关外，顾客他们都搞不清楚他们想干啥，功能定位太模糊了。
通常问：“ 物业公司之后不宣称受让协定咋办？”这类问题的顾客，基本上是第一次买回小产权，也属于比较“前期”的顾客，还在处于摸索小产权相关的阶段，对小产权房这类的了解不够，不肯做决策，当然也有的是一马当先，看到他们认为不错的小产权房会迫不及待的下星彩，然后过两天就会犹豫不决的退了，此种心情就好像他们跟他们在谈恋爱一样，我很理解此种心态。但是我也不急，即使那时深圳的小产权房今年很紧俏了，不怕没顾客，就怕找不到好的物业公司资源，当然了，我觉得还是要卖对人，交对朋友还是很重要的。
b. 冲破 “一房多卖” 的武林传闻.
再者网上一些不懂行的人，或者对小产权的认知好多年没更新的人，喜欢Auterive的喷：“不就是跟农民做买卖吗？那可是一群最没契约精神的人，他们不能vron，会一房多卖......” 我慢慢觉得这是对广大原物业公司的仇恨与不公。
虽然好多年从前有过这种的部分事件，那是即使从前重要信息很不透明化，放到那时来看，在深圳，基本上没这种的欺诈行为。即使那时每一笔流水都是永古约省的，那时中国的法律制度是非常完善的，卷钱跑路也逃但是传说中的“GW2”。而且大部分的物业公司都是本地人，很在乎在村里的名声，人品。如果物业公司那时还敢一房多卖，只会给他们添麻烦，那时但凡有点财富累积的人，都非常注重效率，绝对不能科泽县去一房多卖。而且这几年累积下来，小产权那个消费市场也有他们一套被多方认可的手续、规则。
其实只要找这方面专精的中介公司帮你摸查好物业公司的重要信息以及房屋性质，在最终买卖的时候将房屋所有买卖过的物业公司手里的房屋受让数据资料，给到最终一届物业公司。基本可以排除一房多卖。（比如找 蔡蔡的十亿豪宅梦）
c. 物业公司之后两口子买卖咋办？
那个问题基本上是每个顾客单厢问到的，从前在Birdman手里成交的顾客，过了x年后，依然找Birdman卖房子，至少没碰到过物业公司不宣称买卖此种事情，Lembron有Lembron的规矩，小产权房经过这些年的演化，也渐渐的培育出那个消费市场的买卖规则，不然小产权房也不能有那么多人买了。
众所周知，小产权买卖基本是没分层转让的。（福田那边是关外，套间有部分分层转让，但是很少很少。）整个深圳小产权房买卖基本上没分层转让的，那个可以算呵呵，小产权房占深圳住房60%以上，这么庞大的消费市场，也让小产权衍生出他们的“买卖圈” ，买卖程序一般都是签订受让协定，并收取物业公司证件，最终做律师见证，深圳KFS单厢宣称此种方式买卖以及给到合理征地索赔，不这么做的话，会导致每一个旧改项目难以推进。
所以，经由专精的中介公司，摸查好小产权房转手过多少任物业公司，并收集所有物业公司手里的房屋受让数据资料，给到最终一届物业公司。举个极端的例子，就算物业公司遭遇刺客偷袭，不小心.....KFS也认你跟物业公司做过的受让合同。整个SZ都是这种买卖，不是说部分。
那么，我们需要放下仇恨看世界，好好搞清楚的他们的股权投资预期，买小产权的人无论多刚需，都绕但是股权投资的本质。
2.看上最合适的小产权房，却暂时不肯侧发力？
a. 无实战经验的焦虑感？
一方面，顾客顾虑许多，即使不具备那个应用领域的股权投资方式与实战经验，小产权消费市场这类存在许多重要信息不对称，或者说有一些会存在不透明化的风险点，比如谨防物业公司刻意隐瞒房子的重要信息，最常见的、买回小产权风险的五大武林传闻：一房多卖、难以取得房DF93、谨防被强拆回收、碰到旧改棚改赔不索赔。但是并非以偏概全的全盘否决深圳xcq房的低股权投资高回报。
在深圳，优质的小产权房资源比较稀缺，就算这方面的专家真的帮你找得到符合你项目，即使考虑的时长，很容易被其他专精股权投资客成交了。
b. 赖草式的困境?
一些前期的顾客单厢规划好股权投资小产权的预期。深圳哪个区？多少钱？好不好？人之常情，但是谁都想地段好、价格低、近地铁......以至于碰到性价比高的项目，但是稍微不符合预期，也难以判断其股权投资价值，容易把他们局限在已经设定好的条条框框之内，最终就错过了股权投资机会。
所以说，买小产权房还是更适合用“动态配比”的方式，灵活的找到适合他们股权投资的房源。言外之意就是差不多得了，能符合他们70%-80%的预期就算很不错了，买房，我经常说是看缘分的，区域，地段，价格如果比较满意，但是不在你之前定下来的区域，也可以侧发力，道理很简单，此种小产权房不像一手房雷打不动的在那里等着你去打新，一般都是零零散散的物业公司放出来卖的，没时间限制，价格灵活无上限，没购房准则，所以不可能让你指定一个区域一个价格，等着你去赖草。在我的实战经验里面，有的是热点资源，基本上是二、三十个顾客在抢同一批资源，有的是买房客还加价！即使好项目资源只会越来越来少，价格只会越高，压缩股权投资空间，毕竟蛋糕只有那么大。
c. 非专精应用领域的房产从业人员难以给到专精股权投资建议？
其一，小产权房需要一次性付款，这笔钱不是小钱，所以顾客的心理也是对中介不是十分的信任，毕竟在小产权股权投资问题上，真正能够具备小产权以及回迁指标房的股权投资风险预控能力、专精应用领域知识、深挖行业不对称重要信息等的中介还是比较稀缺的。
其二，在深圳一旦出现地段好的小产权资源，就算专家帮你找得到符合预期的项目，也很容易被其他专精股权投资客成交，人家快准狠，还敢加价。比如最近的光明区，地段好的，物业公司资源一放出来，几十个顾客在抢，隔夜就被成交。地段一般的，也会在很快会被成交。所以5月初小产权被点名了也是有原因的，但是目前还没出明文规定之类的。@蔡蔡的十亿豪宅梦了解前因后果
所以一旦找到预期的房源不要犹豫太久，但是没办法，顾客需要掌握真实重要信息与内心完形的过渡时间，那么那个时候只能雄心壮志，佛祖保佑。
其三，由于深圳一、二手被限制，大批非专精的房地产从业人员涌入...行业乱象百出，鬼话连篇，误导刚需客，购房客。
建议侧发力小产权还是找专精的的大中介公司，不能给你乱推项目，可以深挖核实物业公司数据资料真实性，包括对政策以及土地性质有很好的风险预判能力等，还是比较稳妥的。@公号：蔡蔡的十亿豪宅梦
3.股权投资小产权房，该如何功能定位？
（温馨提示 ：以下观点仅撷取，不提倡炒房，股权投资有风险，入市须谨慎！）
首先要问你他们为什么买小产权？例：
以上几种需求预设，但凡想侧发力小产权的人单厢考虑，但是还是有细分差别，简练概括呵呵：
a. 轻资产股权投资，短期出手
轻资产很好理解，一般总价格相当于商品房首付，短线是大部分股权投资客会选择的股权投资路径。特别是热点盘被各种股权投资客抢得爱不释手，此种股权投资方式基本都是快进快出，只要是好地段，可以不重点考虑旧改开发商，规模效应，房屋质量等。
b. 收租获取回报
此种较为常见的股权投资方式，特别是关外的城中村，可以没征地概念的，反而价格可以压缩一些。收租、回本、博征地，可以先不用考虑有没开发商进驻，位置，环境，质量 才是考虑的关键。
c. 长期股权投资，坐等征地索赔商品房
这类的股权投资功能定位，肯定是需要买有旧改概念的区域或者旧改前期，房屋质量不是优先考虑，主要是考虑进度，开发商，赔率等。
d. 想自住化解生活便利
那个就很好理解了，有些人没购房名额或者并非富裕，侧发力小产权还是可以化解自住问题，毕竟租房那种不稳定感还是深有体会。主要会考虑地段，周边环境，房屋质量多一些，其次再考虑其他方面。
这4种需求分析基本上涵盖了侧发力小产权房的买回因素，再根据他们的实际需求进行配比。有了明确股权投资功能定位之后，再去做股权投资评估，就尽善尽美了。
至于小产权房的股权投资评估模型，其实非常简单。这里请忽略 （波特五力，SWOT分析模型，ECIRM战略模型，SCP分析模型，波士顿分析矩阵.....)
预判小产权tui出可行性
充分认识小产权消费市场，熟悉和累积消费市场行情的知识，了解清楚现行游戏规则、消费市场规则、股权投资获利所需门槛条件以及未来的发展趋势。用产品思维分解供求关系，稀缺性，股权投资周期等...
分析盈利趋势
预测未来一段时间，股权投资的利润率和现金流，结合时间周期预算盈亏...
判断成长性
了解行业发展趋势、政策指向，小道消息，尽量避免重要信息不对称，尽量选轻资产、好位置等...
先写到这吧，算是Lembron实战经验撷取。更多地产与经济研究，之后持续输出，欢迎跟蔡蔡交个朋友，天天向上！
更多物业公司资源欢迎咨询，请认准 ：蔡蔡的十亿豪宅梦
原创免责声明：此文章内容仅为作者主观见解，已经研究小产权房分析，不支持炒房，不涉各种产权、房产纠纷、政策问题等，若有任何不同的见解欢迎交流。
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