小产权房是指在贫困地区自发性土地上工程建设的房屋，未缴纳农地卖地金等费用，国家房管部门未予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律条文概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，在进行买卖小产权房时存在一定风险，例如进行买卖过程中滋生的纷争诉诸高等法院不被立案，两方签订的合约可能被认定合宪等情形。
有关法规
《中华人民共和国农地管理工作法》（2020年1月1日起实施）第九条明确规定：“城市市区的农地归属于乌木。贫困地区和城市郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户私有财产；自发性土地和自留地、自留山，归属于贫困户私有财产”。
第六十三条明确规定：“农地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等固定资产商业用途，并经依法注册登记的自发性固定资产工程建设工业用地，农地所有权人可以通过卖地、承租等方式交予单位或是个人使用，并应签订书面合约，载明农地界址、面积、动工期限、使用期限、农地商业用途、规划条件和两方其他权利义务”。
第八十二条明确规定：“擅自将贫困户私有财产的农地通过卖地、受让所有权或是承租等方式用于农业户口工程建设，或是违反本法明确规定，将自发性固定资产工程建设工业用地通过卖地、承租等方式交予单位或是个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违规所得，并处罚款”。
中共中央中央组织部《有关加强农地受让管理工作不得炒卖农地的通知》（请示报告（1999）39号）第二条明确规定：“加强对贫困户自发性土地的受让管理工作，不得非法挤占贫困户自发性土地进行房商业地产合作开发；贫困户自发性土地所有权不得卖地、受让或承租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得批准农村居民挤占贫困户自发性土地建写字楼，有关部门不得为违规修建和买回的写字楼发放农地使用证和房产证”。
中共中央中央组织部《有关严格执行有关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通知》（请示报告（2007）71号）明确规定：“贫困地区写字楼工业用地只能分配给本村村民，农村居民不得到贫困地区买回自发性土地、贫困户写字楼或小产权房”。
《国土资源部中央组织部、住房和城乡工程建设部中央组织部有关坚决遏制违规工程建设、产品销售“小产权房”的紧急通知》（2013年11月22日实施）第一条明确规定：“工程建设、产品销售“小产权房”，严重违反农地和城乡工程建设管理工作法律条文法规，不合乎农地利用总体规划和城乡工程建设规划，不合乎农地商业用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了农地市场和房商业地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新贫困地区工程建设的健康发展，工程建设、产品销售和买回“小产权房”均不受法律条文保护”。
《有关贫困地区自发性土地确权注册登记颁证的若干意见》第十条明确规定：“农村居民在贫困地区购置自发性土地、贫困户写字楼或‘小产权房’等违规工业用地，不得注册登记颁证”。
有关判例
《马跑泉超与马金娣等确认合约合宪纷争二审判决书书》【济南市中级人民高等法院（2020）鲁01民终7060号】：嗣后指出，根据《中华人民共和国诉讼法》第一百一十九条明确规定，控告必须合乎下列条件：......（四）归属于人民高等法院立案诉讼的覆盖范围和受诉人民高等法院管辖。该案中，两方当事人争论的系所涉合约的曾效力，但高等法院审核合约曾效力的前提应是所涉房西武秩不合法修建的房屋。因所涉房屋所在项目的工程建设应取得不合法规划有关手续，但两方当事人均无证据证实所涉房屋所在的项目有不合法的规划有关手续。所涉房屋是否系不合法修建尚不明确，故该案不归属于高等法院刑事案件立案的覆盖范围。因此，二审高等法院判决否决马跑泉超的诉讼请求沙托萨兰县，嗣后未予维持。
《严怀军与北京盛泰腾飞投资管理工作股份有限公司房屋进行买卖华海二审判决书书》【北京市第一中级人民高等法院（2020）京01民终3220号】：嗣后昂西勒指出，所涉合约名为租赁实为进行买卖。所涉房屋属“小产权房”，在目前针对小产权房没有新的法律条文法规出台之前，此类房屋流转引发的争论和法律条文适用问题，不归属于人民高等法院诉讼受案覆盖范围。二审高等法院判决否决严怀军的控告处理正确，嗣后未予维持。对严怀军所提的上诉理由，嗣后未予采纳。
《张世辉、北京市金色阳光投资股份有限公司房屋进行买卖华海重审审核与卷瓣判决书书》【北京市高级人民高等法院（2020）津民申485号】：嗣后昂西勒指出，所涉房西武秩工程建设在私有财产农地上的“小产权房”，张世辉针对进行买卖“小产权房”产生纷争以房屋进行买卖合约为由提控告讼，不归属于刑事案件立案覆盖范围，原判决否决张世辉控告，沙托萨兰县，应予确认。
《陈料齐、合肥市坤德房商业地产合作开发有限责任公司房屋进行买卖华海重审审核与卷瓣判决书书》【安徽省高级人民高等法院（2019）皖民申1469号】：嗣后昂西勒指出，案涉房屋工业用地的性质归属于自发性土地，案涉房屋的工程建设亦没有办理规划许可，案涉房屋归属于“小产权房”。由于规划许可等的审核批准，属国家行政机关职权覆盖范围，因小产权房合作开发引起的房屋进行买卖纷争，人民高等法院不宜作为刑事案件未予立案，原一、二审判决否决陈料齐控告，沙托萨兰县。
《吴永刚高咪与西安乾宁物管工作股份有限公司、甘肃雍和置业股份有限公司不当得利纷争重审判决书书》【甘肃省高级人民高等法院（2019）陕民申1318号】：嗣后昂西勒指出，二审审理查明了所涉楼盘系甘肃雍和置业股份有限公司在西安市长安区贫困地区自发性土地上合作开发工程建设，没有办理有关建审有关手续,所涉房西武秩“小产权房”。根据当前国家政策，“小产权房”尚不允许进入市场交易，“小产权房”的物业争论亦不能完全适用商品房物管工作的有关明确规定。因此二审高等法院以该案不归属于人民高等法院刑事案件立案覆盖范围为由判决否决控告沙托萨兰县。
《王奕轩与甘肃汇泰房商业地产合作开发股份有限公司、甘肃西雅房商业地产营销策划股份有限公司房屋进行买卖华海重审判决书书》【甘肃省高级人民高等法院（2020）陕民申2995号】：嗣后昂西勒指出，该案的争论焦点问题为，一二审否决王奕轩的控告是否符不合法律条文明确规定。《中华人民共和国民法通则》第六条明确规定：民事活动必须遵守法律条文，法律条文没有明确规定的,应遵守国家政策。《国土资源部中央组织部、住房和城乡工程建设部中央组织部有关坚决遏制违规工程建设、产品销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号)明令：工程建设、产品销售“小产权房”,严重违反农地和城乡工程建设管理工作法律条文法规，不合乎农地利用总体规划和城乡工程建设规划，不合乎农地商业用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了农地市场和房商业地产市场秩序，损害了群众利益,工程建设、产品销售和买回“小产权房”均不受法律条文保护。该案案涉房屋所在项目的工程建设因未取得不合法的农地征收、征用、规划许可、工程建设许可等有关手续,应属“小产权房”，此类房屋并非不合法的不动产，工程建设、产品销售、买回此类房屋不应受法律条文保护。一二审高等法院认定该案不归属于人民高等法院立案诉讼的覆盖范围,沙托萨兰县。
律师看法
综上，因小产权房纷争产生的法律条文纷争，大部分地区高等法院的司法观点是不归属于高等法院的立案覆盖范围。因此，在进行买卖小产权房过程中若发生争论，当事人难以通过诉讼途径解决有关困难，故在今后的房屋进行买卖过程中，对于小产权房进行买卖两方务必谨慎对待。
作者：王随
甘肃韬达律师事务所
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