译者：造化
“在自身利益面前，尤其是在资源匮乏时期或自身利益巨大的时候，任何道德的呼唤单厢显得那么不合时宜，对于人性的考验往往是悲剧的结局。”
在深圳小产权房的买卖总有很多故事，有人一夜暴富，有人Pouillon心在迪容。
最近，有买回了深圳市光明区金沙村小产权房的多名买主巴韦县，原因是由于重要信息不对称，他们买进的产品价格绝大部分低于征地索赔的产品价格。
当中一名买主则表示，假如按他们2多万元/平的买进产品价格、7900元/平征地补偿金款排序，买回两套100平的小产权房就损失了至少120万。
除此之外，还有其他各类信用风险层出不穷。
最大的信用风险在于，假如你买了小产权房，但难以将房子的产权过户到他们名下，在旧改征地时假如原业主洪富，征地补偿金款或回迁房就不一定属于你，到时可能会落得一个“房财两空”的结果。
光明金沙村
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博旧改净亏损数百万
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博旧改房买卖的信用风险有多大？，相信深圳人都了解，但仍有硬着头皮入场的人，前赴后继。
近日，有多名网民爆料瑟鲁1.2多万元/平到2多万元/平不等的产品价格买回了光明金沙村的小产权房，但金沙村被政府列为农地养护计划，征地索赔仅7900元/平。
假如按照2多万元/平的购得产品价格及7900元/平的征地补偿金排序，那买回了一幢100平的小产权房则净亏损达121多万元。
发帖网民称，他于去年8月初从中介机构处购得光明金沙村小产瓦房两套，总价七千五百。
“中介机构说旧改瓦房理赔比率更高，4月中介机构还一直说5月保利地产一定会入场旧改。”
他则表示，没想到的是，房屋流转后，金沙村于5月6日被政府列为产业用地农地养护，假如参考大学城今年以来的理赔标准，只有2800元/平，加上各种奖励勉强七千多。
“简直想死啊，有没有反之亦然买了金沙村的朋友？一起去光明金沙村了解情况。”
有不少网民在该帖子下回帖，称他们反之亦然买了金沙村的小产权房，有1.6多万元/平总价买的，也有2多万元/平的总价买的；当中有一名画风不太一样的网民回帖则表示，他们以8千元/平的产品价格购得，有历史遗留原件，现阶段索赔方案满意，准备签约。
光明金沙村
不过，并不是所有买了金沙村的房子的人都那么幸运就是了。
自称在光明金沙村买了房子的楼老伯称，该网帖内容基本有误，但具体盘口还没公布。
她则表示，他们以一万多的产品价格购得金沙村小产权房，现阶段金沙村的房子已难以买卖，“居委会不开证明。”
她如是说，大多数买回了该处小产权房的人都是从 “博客大V何林”处买回，“还有一些村里人的如是说”。
通过博客搜索，北方楼事发现ID为何林SZ的使用者疑似楼老伯口中的“博客大V何林”，该使用者最后一条博客更新于2014年1月10号。
“那个何林到4月份都还在骗我们说保利地产5月进驻”，何老伯说。
陈先生也则表示，他们以2多万元/平的产品价格购得了金沙村的小产权，在买卖时中介机构告诉他索赔比率可达1.3，而且会赔房子；但按现阶段的情况看只有货币补偿金，他劝北方楼事不要买回金沙村的房子，“不是征地补偿金越来越少了，而是我们买进产品价格低于补偿金产品价格。”
反之亦然买回了金沙村小产权房的林老伯也则表示，他们以1.2多万元/平的产品价格购得一幢楼房，网帖内容基本有误，便不再透露其他重要信息。
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实探：农地将收归国有
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5月14日，北方楼事来到光明区金沙村中，现阶段村中建筑以低层楼房和瓦房为主，村中较干净整洁，村中多处树立有保利地产的公告栏。
金沙街道社区博物馆展示的资料显示，随着光明区的发展，金沙珠江将作为区内的重点发展区域。金沙街道社区绝大部分地区位于金沙珠江规划区域内，红坳、金沙及永红村三条行政村都将面临整体搬迁及升级改造。
当中，投资538亿的华星光电G11项目将落户红坳村，永红村村及金沙村城市更新及改造项目由光明区授权保利地产独家开发。现阶段，华星光电项目已进入建设阶段。
2016年末，红坳村搬迁工作组进驻，2017年8月完成签约与搬迁，现阶段村民安置在光明新村级明安花园，待红坳新村落成后绝大部分居民单厢回迁到金沙街道社区。
村中一则《光明区连片产业用地项目农地养护告知函》（光明政府在线也公布了这一《告知函》）显示，因实施《深圳市2019年度农地养护计划》需要，对项目范围内的房屋（含农地）收储为国有并按政策进行补偿金，但具体补偿金条件未公布。
此外，《告知函》还规定，自该函发布之日起至项目养护完毕，对新建、改扩建、已依法取得建房批准文件但未建造完毕的房屋、房屋买卖行为、新签订房屋租赁合同及其他等一些列行为导致补偿金费用增加的，对增加部分不予补偿金。
金沙村中张贴的《关于对光明区金沙街道社区永红村村、金沙村房屋重要信息普查的通知》落款为深圳市南凤投资发展股份有限公司，通过天眼查查询发现，该公司由深圳市光明新区办事处金沙居民委员会持股99.8%。
北方楼事多次拨打深圳市南凤投资发展股份有限公司电话，但一直处于无人接听状态，具体补偿金费用条款仍有待核实。
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信用风险层出不穷，博旧改需谨慎
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博旧改买小产权历来就是高信用风险行为，但在自身利益面前，仍有“勇士”不断向前。
当中，最大的信用风险在于，假如你买了绿本房，但难以将房子的产权过户到他们名下，在旧改征地时假如原业主洪富，征地补偿金款或回迁房就不一定属于你，到时可能会落得一个“房财两空”的结果。
尽管法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案，但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。转让合同涉及的是债权问题，而房产过户属于产权方面的问题详情戳链接（附信用风险提示）。
广东华商事务所周争锋律师告诉北方楼事，他也曾经手过不少博旧改的诉讼咨询案例。
若干年前，原农民房的业主和开发商签了征地补偿金协议，然后卖房，实际上是卖旧改的征地指标。
买主和业主签订了房屋买卖合同，约定了卖家如何配合办理征地补偿金协议更名，也约定了相应的违约责任。卖家也配合在开发商处更名了，也就是买主和开发商签订了征地补偿金协议，结果好景不长，这开发商因为各种原因后来撤出旧改项目了，换了一个新开发商继续进行旧改。
业主和新开发商又签订了征地补偿金协议，买主和上一个开发商签订的征地补偿金协议，依据合同相对性原则，成了一堆废纸，房子也没了，找新开发商人家不搭理，找业主再办理一次变更手续，就没那么容易了。
周争锋提醒，千万不要认为和开发商签了征地补偿金协议的更名手续就万事大吉。
常识是在办理登记时权利人以区城市更新部门备案的征地补偿金协议为准，只是和现阶段所谓的开发商办理了征地补偿金合同，实际上很不保险，开发商有可能顶不到最后城市更新项目立项，提前撤离项目，后面的新的开发商不认可这个协议，以前做的一切，等于是白做。
“剩余的就是诉讼维权，成功与否，一看合同约定的具体内容，履行细节，证据的收集情况;二看司法实践政策的导向，也就是价值判断问题。”
当你以为只要卖家靠谱就能放手一搏的时候，政府的规划稍微改变一下，仍旧让人欲哭无泪，就如上文的光明金沙村的案例。
总的来说，还是因为小产权房的买卖在法律层面上来说是不允许的，这意味着假如你买了小产权不幸掉坑里，想维权也比较艰难。
文章最后：告诉客户朋友们，不要贪图便宜，提前潜伏。要买已经立项且理赔方案已经定下来的旧改项目。 有意了解旧改投资的朋友请关注：深圳旧改城市更新（SZJGCSGX）或深圳回迁房置富网(SZHQFZFW)
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