原副标题：极度！深圳此种房子忽然卖爆，产品价格暴涨50%！没人口气买household！辩护律师提示信息风险→
上周，深圳的小房屋产权房市场极度火爆，即使出现了一房乏人问津的现像。在深圳今年颁布系列产品政策加强对新房、二手货房宏观调控的背景下，小房屋产权房为何忽然火了起来，又都是谁在买呢？带着那些疑问，本报记者近日实地探访了深圳最先的小房屋产权开发地沙井新区。
深圳小房屋产权房产品销售火爆 近七成购房者为股权投资客
小房屋产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的房屋产权，或者说只有部分房屋产权。在深圳，小房屋产权房最先发展于东莞市沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。本报记者在沙井走访调查时发现，这儿的小房屋产权房不仅规模大、住宅小区多，看上去与货品房相差无几。这儿的中介机构说本报记者，前段时间，想了解小房屋产权房的人特别多，尤其是沙井新区的小房屋产权房，即使一个月卖出几十套。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：有几个股权投资客，一房一厅的买了三套，两房一厅的买了一套，一下子买了三套。
而位于深圳龙华区清湖的一个新新盘，由7栋墙体组成，据中介机构介绍，此种新盘被称为奶坛楼，是乡政府和地产商合作开发的，据说买此类奶坛楼无需占用深圳的购房名额。从踏进住宅小区的那一刻起，本报记者就很难将他们同常见的货品房区分开来。
深圳某奶坛楼新盘产品销售人员：六千套同时卖，最后一批保留单位，以后都没有一手房了，刚开盘那时剩下170套左右，二次进行买卖也好卖，即时转让，你今天买明天卖，我都能帮你转让。
在深圳工作的90后刘女士，前段时间一直在看小房屋产权房，她说本报记者，深圳房价居高不下，无奈之下她只好选择小房屋产权房。
除了像刘女士这样众多的刚需型，许多小地产商、股权投资客也成为了买回小房屋产权房的主力军。一家门店的中介机构说本报记者，小地产商通常会把许多地段良好的小房屋产权房买下进行改造翻新，包装成“货品房”后贩售，最终流入刚需型手中；股权投资Lemps一般选择纸制买回几套小房屋产权房房源，短期用来收租，长期博征地来获得更多收益。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：货品房那时二手货房交易，很多新盘七七成首付的，买不了就只能买小房屋产权房。过完年之后货品房的股权投资客都来买小房屋产权房，以前股权投资客都是偏向于总价低的，但是今年什么产品价格都没人炒。我们今年成交量了这么多，有七成都是股权投资客买的，房屋内的只有两成。
深圳小房屋产权房跌幅最高达50% 迁离分项房持续走高
货品房市场的宏观调控力度正在持续加码，而此类小房屋产权房不仅不限牌，售价也仅是同新区货品房产品价格的二分之一即使更低。伴随着旧改进度的深入，产品价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小房屋产权房产品价格如何？是否如传言所说的持续走高？
本报记者跟随中介机构来到龙华区大浪的一栋小房屋产权房，这儿的两房一厅卖60万到65万左右。中介机构称，这儿的房子不计算占地面积只按同花。而据本报记者观察，那些小房屋产权房的户型一般，有的是即使被改成了没有阳光的暗房。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：如果是小房屋产权房都很火，今年和今年年底比较，跌幅15%到18%，我自己也股权投资了四五套房。
本报记者还发现，许多带有征地概念的小房屋产权房，产品价格更是持续走高。
深圳某小房屋产权房房产中介机构：如果有征地，跟征地挂钩的房子都不便宜，都是卖到3万、4万的总价，然后还是博，今年买这儿120万两房，到那时涨了50%，这是科穴，即时能交易，客户9月份过来买了三套，5月全部卖了挣了90万。
在走访调查过程中，本报记者了解到，目前沙井许多即将征地的小房屋产权房产品价格上涨明显，产品销售价格即使已经超过5万元。在官方的二手货房成交量维什涅韦中，沙井的数个住宅小区产品销售价格基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小房屋产权房总价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各拟征地的城中村比比皆是。
本报记者在百度搜索小房屋产权房，各式各样的小房屋产权房中文网站涌现出来，那些中文网站进行规范各地区的小房屋产权房源信息，产品销售价格从几千到几万不等，基本都需要纸制付款，也有少量奶坛楼显示能分期付款。
除了小房屋产权房，许多中介机构还做起了迁离分项房的进行买卖。本报记者以购房者的身份对分项房进行咨询时，一名专门从事迁离房分项交易的房产中介机构表示，如果想入手，能先E2140。如果一有村民释放占地面积，就能利皮扬卡。中介机构表示，迁离分项房虽然也是无房屋产权登记的小房屋产权房，但却已经有地产商进驻洽谈城市更新，许多原村民可能急需资金，拿出一定的迁离占地面积出售，那些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动房屋产权证。
广东东方金源辩护律师事务所辩护律师 金焰：此类迁离分项严格来说，进行买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于迁离整体是要求购房者纸制支付全部的房款，而且迁离的周期长达5到10年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。
购置小房屋产权房存在法律风险
在深圳，小房屋产权房事实存在，但它的官方名字却是“违法建筑”，据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑占地面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑占地面积的49.27%。在房价高涨的今天，买小房屋产权房靠谱吗？风险在哪里？未来深圳小房屋产权房征地又怎么赔偿呢？
在官方的表态中深圳并不存在小房屋产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为那些小房屋产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许能及建设施工许可申报等情况，即使有的是小房屋产权房存在违规占用建筑红线等现像，该类建筑多出那时各城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小房屋产权房问题最突出的城市之一。
在深圳，小房屋产权房交易如此活跃，那双方如何证明进行买卖关系呢？有小房屋产权房的产品销售中介机构说本报记者，大多数的小房屋产权房目前只能选择全款交付。进行买卖关系证明除了进行买卖合同，还有辩护律师见证和乡政府物业公司的盖章。不过，本报记者在调查中发现，深圳多数乡政府已经不会给相关小房屋产权房交易盖章或作证。
广东东方金源辩护律师事务所辩护律师金焰：小房屋产权房其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现相关的纠纷，法院通常把此类的小房屋产权房的进行买卖合同当做无效合同去处理，所以我觉得，最大的隐患对于购房者来说，是合同不受法律保护。如果出现一房两卖，没有办法确定真正业主情况下，购房款很可能会打水漂。
本报记者在调查中还发现，深圳市司法局早在2009年就发文严禁辩护律师为违法建筑产品销售行为提供见证服务，2016年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小房屋产权房，那些有合法报建手续的小房屋产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效。
广东东方金源辩护律师事务所辩护律师金焰：关于辩护律师在小房屋产权房进行买卖，进行所谓的辩护律师见证行为本身就是违法的，但市场中确实存在很多中介机构，以辩护律师的此种事务所能进行所谓的辩护律师见证的形式进行揽客，减少股权投资者的心理此种法律上的一个风险，那些辩护律师见证是没有任何法律效力的，对小房屋产权的合法性是毫无帮助的。
业内人士表示，小房屋产权房交易常常存在无法转让、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
责任编辑：刘光博
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