2020年，东莞Kozhikode以成交42宗火爆落幕，32个镇村，基本上都创下了自己的Kozhikode历史记录！
而当中，作为东莞的东大门——凡塘贝阿尔恩县，终也荣登了今年本年度Kozhikode的T台，让地多宗，战绩抢眼。
图片来源于东莞房姐凡塘市场多年来始终供应寥寥无几，导致全乡二手新盘多于4个，永江国际香山、山水新天地、红谷滩峰翠及东惠广场。
尺价都在10年左右，10年前的新盘居住产品品质抠抠脚指都能想出来。
目前凡塘在售的新盘也多于2020年开售的唐商国子监府和天麟十号香山，主要是小地产商开发，楼盘都比较小。
凡塘始终以来都没有大品牌地产商进驻。
而今年一口气出让了2个楼盘，根据时间推算，应该是在2021年上半年开售，在一定程度上可以缓解凡塘房子供大于求的问题。
当中雅居乐以楼面价7688元／㎡拿下凡塘虎子湖楼盘，打造为凡塘第二个法式典范新盘【雅居乐·樾府】。
为何要单独分析这个新盘，也是因为我本身对它颇感兴趣，毕竟这是雅居乐大列佩季哈区凡塘。
雅居乐布局东莞12年，每次大列佩季哈区某个镇村的新盘都是当地产品品质最能打的。
话不多说，番婆认真剖析了相关资料，下面带我们一起去深入了解一下该项目。
提起凡塘，番婆跟我们一样，刚开始第三反应就觉得好偏。
雅居乐怎么会改到这种地方拿地呢？于是番婆就去扒了凡塘的种种规划。
01【从总体规划来讲】
凡塘最出名的除了虎子山，还有另外一个赫赫有名的名字，禅城虎子密切合作技术创新区。
依托禅城装备技术工业园而建，总投资额1045亿,是长三角双创走廊市级结点，被列为东莞市三大主导产业之一。
禅城虎子密切合作技术创新区也是首个资源共享密切合作试点技术创新区，规划面积从2014年的17.4万平方，到2018年扩大规模直接覆盖全乡。
2018年同时被选为国家经济技术开发区目录，这意味着凡塘将在市级战略层面上进行规划产业发展，凡塘“产业发展沃土”价值爆发。
2019年，凡塘GDP破百亿大关，增长速度全区排名第一6；应收账款投资额35亿，增长67.8%，增长速度全区排名第一三。
当中，凡塘镇在应收账款投资增长速度、税收增长速度和人民币存款增长速度等多项指标均排在全区第1。
政府项目投资力度显示着建设凡塘的决心，资源优势较为明显。
【凡塘的产业发展正在重制成为下一个松山湖】
为何这么说呢？我们先来对比下松山湖和禅城虎子密切合作技术创新区的产业发展轨迹。
2001年提出建立市级新区，松山湖政府开始“诱惑”华为搬迁至东莞。
2007年，政府将139.8万平方的土地以楼面价354元/㎡的成交价“送”给了华为，这无疑戳中了华为在深圳难以为继的下怀。
深圳高昂的土地成本，纵然是华为这样的全球最大的通讯设备供应商都顶不住。
松山湖政府极力邀请华为这种龙头企业进驻，一为声量，二为他背后强大的上下游供应链。连续三次让地给到华为，总面积234.4方。
以地诱之，而后华为南方基地建立起来了，如愿华为的上下游供应商也来了。
在松山湖规划期间，2012年一纸禁地令下发，直至 2018年，7年时间松山湖没有供应任何居住用地，导致了松山湖住宅紧缺，地价飙升，连松山湖的二手房都卖到了6万/㎡。
政府苦心布局18年，才有了如今火遍全国的松山湖名片。
无论是产业、经济都是东莞的扛把子，当然房价也是（这个番婆望尘莫及）。
反观凡塘禅城虎子技术创新密切合作区的产业发展轨迹，番婆却觉得凡塘的产业发展更加稳中有序。
2012年政府就和禅城集团签订协议，拟建立禅城虎子密切合作技术创新区域，拟建之初面积仅为凡塘镇的1/4。
而后2015年直接扩容覆盖整个凡塘，规模直接扩大3倍，总投资额超过600亿，而松山湖投资建设也才引进了500亿。
禅城虎子技术创新密切合作区是凡塘政府引进“禅城”打造的资源共享新区，番婆了解到，禅城集团是广东省在境外规模最大的综合性企业集团，在香港有四家上市公司，总资产超过 1000 亿，实力非常强劲。
禅城装备技术园建成后，禅城集团上下游的供应链也陆续进驻。此外，让番婆惊喜的一点是，禅城集团还联合了世界500强普洛斯、央企中广核技、北大医疗等进驻凡塘，多家高净值企业无疑给政府打入了强心剂。
禅城工业园实拍图同样，从2012年规划建立新区开始， 凡塘和松山湖一样，停止了住宅用地的供应。
因为凡塘为南山北水的自然资源分布，南侧为有“广东小九寨沟”之称的虎子山，北侧是6000亩的水域。
为了更好的规划凡塘的产业发展，科学布局产业、生态、居住用地，打造海绵形城市，番婆查到的凡塘政府光是控规就调整了3稿。
细细研究凡塘内部规划分区，主要分为西部产业制造片区和东部科研工业园区，北部为生态产业发展带，南部为自然生态景观带。
凡塘内部产业发展规划
为了保护凡塘南山北水的稀缺资源及产业发展技术创新型海绵城市。
凡塘政府规定的企业入驻要求十分严格；
第三：有污染性的企业不能入驻（连喷点有味道的油漆都不行的那种）
第二、税收低于100万的企业同样不能入驻。
所以凡塘现在进驻的企业都是以科研为主的高净值新科技企业。
禅城工业园实拍图也正式因为这个严格的条件限制导致禅城虎子技术创新密切合作区的起步高，产业发展看似较慢，但确是稳中有进。
从市级到国际级新区只用了6年时间，比松山湖缩短了整整4年，光是这一点，番婆还是很佩服凡塘政府的。
控规不断变更，导致了凡塘住宅用地连续断供6年，凡塘人在东莞房地产快速产业发展这段时间是没房子可以买的。
番婆走访了凡塘现有的小区永江国际香山和富盈山水新天地，小单间的价格都要去到1400元/月。
而且富盈山水新天地是10年前的老小区，外墙已经脱落、园林设计基本没有；
实拍图
永江国际香山算是当地比较好的新盘，但是占地面积小，也基本上无社区配套。
实拍图
这种配置的新盘租金都可以跟城区持平，凡塘的房子不是一般匮乏。
02【从地理位置来讲】
凡塘之所以有这么高的战略地位，除开禅城虎子技术创新密切合作区，番婆认为，也是占了地理位置优势的。
临深松湖双区挤压，凡塘成转移福地
凡塘南临临深各镇，临深地价已经突破2.6万/㎡，松山湖自华为搬迁之后，地价也已经突破2.5万/㎡。
土地成本高昂，导致企业运营成本飙高，临深及松山湖已经不再是深圳企业的产业转移首选。
对于深圳企业来说，选一个距离深圳更近的，产业发展成本更低的镇村作为转移目标更为明智。
而凡塘以拥有大量的土地、优越的生态资源及企业进驻政策，成为各大相关产业转移的目的地。
番婆在踩盘的路上看到，像科技巨头中广核、华能等深圳企业都已纷纷进驻了。
实拍图03【从交通来看】
番婆查到的凡塘内部是3横4纵的总路网交通规划。
从2018年开始，修建“禅城大道”就成了凡塘的重点工程。
就如当年松山湖的双向八车道新城路也是提前布局，贯穿松山湖南北，可以说是松山湖的经济主动脉。
大道落成后沿路才建成华为南方基地、天安云谷、光大We谷等送松山湖经济主要贡献的工业园。
沿路也涌现出像保利红珊瑚和光大锦绣山河等高产品品质豪宅，现在的二手房价已经去到了5万一个方。
而禅城大道作为禅城虎子技术创新密切合作区的主要干道，也承担着经济动脉的职责。
禅城大道主要规划为双向六车道，东西走向贯穿凡塘。
今年12月就通车了，番婆听说通车仪式市长和书记都到现场出席了仪式，重视程度可见一斑。
沿路也提前布局了禅城工业园，雅居乐智造技术创新中心、中广核、普洛斯电商物流园、银山科技园等工业园。
番婆踩盘就是走禅城大道的，沿路看到禅城工业园和雅居乐智造技术创新中心也都落成投入使用，官方透露：已经入驻凡塘的高新科技企业多达600多家。
雅居乐拿下的这块虎子湖楼盘，就位于禅城大道旁边，这里也是凡塘打造的唯一绿色宜居组团。这种大道资产超硬核，一不小心就成为下一个保利红珊瑚。
番婆觉得这里的产业发展价值还是非常不错的，毕竟这个绿色宜居组团未来住宅用地规划只会供应3块，珍贵性上可以媲美8年前的光大锦绣山河了。
还有另外一条凡塘大道，一半用镇村命名的路，也是镇区的重点产业发展带，就像东莞大道一样，沿线都是高产品品质的工业园和新盘。
开通后可以直接连接甬莞高速的凡塘收费站，番婆查到的规划，凡塘大道沿路会建设两所学校，一所是凡塘完全中学和国子监实验学校。未来的交通和教育都还不错。
番婆现场看到凡塘大道的沥青都倒好了，通车后可以直接到凡塘收费站上高速可以节省5分钟，还挺方便。
凡塘目前是唯一一个被4条高速环绕的镇村，后面还会规划多2个高速路口，东西南北分布。
从雅居乐拿的这个楼盘去松山湖大概是30分钟，去深圳龙岗中心大概是40分钟，就这点算是非常不错了。
凡塘虽然拥有莞惠城轨，连接惠州，但是班次不多。
这条线路主要用来货运，还是有点鸡肋的，而且东莞的轨道交通建设可以说是非常缓慢，地铁到现在也只通了一条，没什么重大意义。
04 周边用地规划
再来看看项目的周边情况，除了一个在建中的湿地公园以外和隔壁的工厂外，这里的商业氛围真的是不太浓厚。
番婆查了下这个项目周边的用地规划，主要为居住用地和M1类的工业用地.
M1类的工业用地指的是对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。主要规划为高新科技企业工业园。
用地规划跟凡塘的规划分布基本吻合。
这个项目对面后续规划为东部科研产业区，现在凡塘的倍增计划企业富美康增资扩产项目就在这个项目对面，现场已经用蓝色围挡围起来动工了。
据说年产值超过7亿，未来这个片区的价值非常可期。
而这个项目是凡塘打造的唯一绿色宜居组团供应的首块供应楼盘，绿色宜居组团需要占据最优质的生态资源及企业资源。
这个项目的西北面，是一个规划中的市级虎子湖湿地公园，番婆走过去差不多是500米的距离。
看现场进度，目前已经立牌动工了，预计2023年竣工。
番婆特地去查了一下，这个岭南生态文旅有限公司，曾经承接松山湖生态园、华为欧洲小镇的规划建设项目。这个湿地公园品级很值得期待！
现场实拍图
番婆绕着这个项目走了一圈，发现水面上都是大群的白鹭。白鹭号称“环保鸟”，可以检测水质和空气，凭这点，这个项目的环境和空气真的没得说，感觉住在这个地方都能长寿一点。
这个项目除了周边商业少一点，番婆基本没什么可以吐槽的。
不过他本身带有商铺，日常生活所需基本可以得到满足。想要去大型商超购物可以直接去桥头和樟木头、因为凡塘本身就没有大型优质商业。
05【小区规划】
从小区本身的规划来讲，这个新盘又有什么值得注意的优缺点呢？
【雅居乐·樾府】作为雅居乐这个大品牌地产商大列佩季哈区凡塘的项目，听现场销售说，这是雅居乐继铜雀台、柏丽湾、兰亭之后打造的第四个法式新盘。
雅居乐这种新盘，一般都是当地的典范豪宅了。
先来看看这个新盘的基础经济指标：占地约4.07万平，容积率约2.5，户数规划是999套。
容积率算很低的了，现在东莞的新项目普遍去到2.8-3.0，看经济指标还可以。
雅居乐·樾府项目一共是由8栋高层住宅和2栋商业，一栋幼儿园组成。
靠着禅城大道的是商业和幼儿园，靠近内侧比较安静的主要是规划为高层住宅。
值得注意的是，雅居乐·樾府项目采用的是这种南向开围的布局设计，就番婆踩了这么多新盘，还是第三次见。
据现场销售介绍，当初规划的时候是把南面靠近禅城大道的两栋楼拿掉了，为了保证靠北侧的楼栋视野，业主在家可以看到虎子山的美景。
现场南面视野实拍图
这种布局设计的好处就是有宽阔的楼间距。
这个楼盘占地虽然不大，但是番婆大概测了下楼间距，可以去到170米左右，非常难得，相对其他行列式布局的新盘视野就开阔很多。
而这个项目的1栋、2栋、9栋、10栋采用的是两梯六户的设计，3、5、6、8栋采用的两梯五户的设计。
以番婆多年的踩盘经验，其实这个项目大卖点是“凡塘首个皇家京派园林”，面积约3万平方，基本上1/3的面积用来做园林，可以说是非常良心的地产商了。
凡塘目前在卖的新盘都没有这种大面积园林设计。
据现场的销售介绍，整个法式园林分为四个主题，有九境园，留芳园，礼贤园和清悦园，每个主题分区明显。
园区内打造了14处景观，到时候开示范区会接近1万平方，番婆绝对要再来现场参观一遍。
特别是销售介绍的三个观台，每一处都可以看到不一样的风景，番婆真的非常感兴趣。
06产品户型
下面来详细看下这个项目的产品。规划总户数999户，洋房一共是8栋，销售说东西楼间距去到了175米，到时候可以南看虎子山，北望虎子湖湿地公园。
番婆还在项目拍了图，我们可以实际感受下视野。
产品最小是三房，可以看出项目的定位基本还是以家庭使用为主，同时配置一些舒适度较高的大四房产品。
说真的，这项目的户型还是有惊艳到番婆的，有非常多的细节亮点设计，实用率非常高。
我们先来看看81㎡的这个户型，实用率非常极致。
厨房和次卧均采用这种全面飘窗设计，床可以做到飘窗上面，整体空间感增加之外，采光效果也很好。
当中番婆最喜欢的一点是这个1.5卫生间，这个户型多于一个卫生间，洗手台和马桶分开，非常人性化。
这个2.75米的玄关也挺惊艳的。
92㎡也除了客厅、餐厅、卧室大之外还有一亮点，就是阳台和主卧、次卧都是朝南向，居住起来冬暖夏凉。
阳台进深1.7米，非常宽敞，市面上的户型阳台进深一般为1.5米。
这个户型也是这个盘的主力户型，没有畸形的无法作为卧室的空间，对于三口之家或者是投资客，这个户型还是很实在的。
117㎡的四房，雅居乐这次采用的是横厅设计，大面积做四房，走道归厅，客厅到时候应该会非常宽敞。横厅还做到了南北通透。
现场销售还说这个餐厅的飘窗到时候可以做收纳，非常实用。
4.1米宽阳台，还有6个飘窗，到时候看园林景观视野绝对没话说。
现在还没样板房，装修风格和产品品质未知，不过销售说可以参考常平的玖珑湾这个新盘，应该还不错。
07销售动态
目前雅居乐樾府的备案价格还没出来，收到销售顾问的信息，现在是在VIP登记中。应该很快就要开售了，有兴趣的可以先过去看看。
据我凡塘的政府同学说，今年凡塘预计有6块楼盘要拿出来拍，一些品牌房企华润、招商部分已经包揽了凡塘的旧改项目。
明年凡塘市场应该要火，番婆还是挺看好雅居乐这个新盘的，综合指标算是凡塘第三盘了。
有兴趣了解凡塘楼市，欢迎加入楼市群，跟番婆一起探讨。
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