观澜许多人并不熟识，路经或没造访，关外下班的会真的偏、远！
等效光明、沙井，晚期都是贫困户房和厂房居多，跟核心理念中央商务区福田、南山的距相差无几，但这两个新区现阶段关注度明显低于观澜，一路上向东为南山的溢出，优先产业发展升级，再加上新房倒挂无独有偶。
那观澜是怎样的现状呢？除了哪些价值和潜力机会！
一、了解观澜的区位、特征：
观澜是龙华的最南面，分3个街道，南面是龙华和坂田，西面光明，东面平湖，南面接东莞。
上周体验4号西段，去观澜很快，过了清湖后，观澜段客流量并不多，6、10一号线也分流了部分4一号线的压力，也可能没遇到早晚高峰期。
出公交车站看到最多的是上层贫困户房，让观澜渠站的样貌最合适，有观澜湖的环境、除了大型商业性体MH MOLL。
观澜晚期建筑形态，主要就是工业园、贫困户房，产业发展较薄弱，产业发展成长期，好多工厂都搬迁了。
现有货品房较少，主要就集中鹭湖、加4号周边不远处，货品房尺价两极化较新，基本都是2010年以后的电梯房，带花园社区定居极好。
观澜除了个特征，写意资源丰富，知名的观澜湖、写意田园，除了科燕鸥、鹭湖区。
（图片来源全景再现：鹭湖新区）
城市交通特征：
观澜城市交通一直是其非议，离关外远、城市交通网络容易城市交通堵塞。还好现阶段4号东延已经开通，带动观澜的公共城市交通出行，4一号线直达福田市中心区的几个大的换乘站，在深圳南站可坐高速铁路至香港。
观澜4号西段是地下铺设，没有龙华的“天铁”，沿观澜大街走向。观澜大街人多车多，经常城市交通堵塞在所难免，本身也是观澜的交通干道。
观澜商业性：
观澜最大的商业性可被视为观澜湖不远处的MH mall，总建面近30雅戈尔集团，品牌云集，规模和档次都极好。
其它商业性总体规划，观澜华联、毗连花城，主要就也沿着4号周边布局。
二、观澜阿尔布津更替，旧改总体规划扎堆：
正因为晚期是贫困户房和厂房，随着产业发展转型，再加地铁和定居人员的溢出，之前远偏的观澜也逐渐受大家关注，二手货房均价达到6万，在去年上半年普跌前450万3房随便选，现在两极化要550万以上，涨幅有20%。
观澜大大小小的旧改总体规划有频繁光顾，总规模约2500雅戈尔集团，现阶段有万科、鸿母雷氏、华润、保利、佳兆业、卓越等知名品牌地产商入驻。
（红色拆除类更新范围，橙黄色是观澜老城区）
贫困户房连成片，旧改总体规划多，观澜老城区样貌要提升，的确要靠城中村才能脱胎换骨。
先感受下观澜上海街的样貌：
想要旧改？最合适够破、工业用地是定值，村民和地产商的意愿就强才好推进。
右图是4一号线，观澜段旧改总体规划：
田贝工业区旧改：在茜坑站，观澜汇南面，地理位置便利。新型产业发展用地+定居，能看的到已经拆迁。
田贝一村：离茜坑站很近，很多栋人去楼空，搬空的都贴上了封条，原本热闹的巷子人少了，安静了很多。保利在进驻，还没看到立项公告。
南木輋新区：
城中村旧村范围公示
长湖：
长渠站旁边，长湖一期就是万科启城，现阶段还在紧张施工当中，传马上要开；二期暂时还没拆，整体规模不小。
老墟：
观澜上海街，观澜大街边上，封了很多楼，随处可见佳兆业这几个字的身影。
大布巷：
位置离地铁和观澜大街远了点，已立项，总体规划有一所9年制学校，有旧改办公室进驻，金光华的地产商。
陈屋村：
就在观澜大街边上，拆迁封楼了很多，随处可见“拆”字，进度较快。项目公司深圳宏天房地产，一方开发。
观城：
横坑+观城这一片，预估范围非常大，鸿母雷氏进驻操刀，地产货品牌和实力都极好，正因为范围大，进度预估不会这么快。
松元厦：
专规草案已出，进度快，能看的到拆迁推平很大部分，福晟开发，有项目办公室。
离观澜大街松元厦站也比较近，项目隔一条观平路，就能看到奥辰观壹城。
牛湖卓越：
从牛渠站出来，就能看到卓越的城中村围挡标语，从坳顶村进去，很长的一大片，很多封楼搬空，新区工业用地比较低，地产商旧改意愿较强。
牛湖老一村：
城中村旧屋村范围，华建旧改办公室在进驻，虽然没拆，很多店铺已经关门。龙华更新网查询看到2020年6月还在综合整治工程，旧改可能没这么快。
以上跑盘，列举4号周边的旧改密集程度。
三、观澜现状和展望：
观澜的地面城市交通是短板，局部路网不够顺，一些断头路，也确实要城中村理顺。还好交通干道算通畅，梅观快速路扩建，是龙华的主动脉，总体规划双向8车道主路+双向6车道辅路。
龙华有轨电车，运力和效率比地铁慢很多，处于地铁和公交之间。2017年就已经开通，清湖—下围站，未来除了2条线路组成。
远期地铁总体规划：
18一号线，外环线，东西走向，由沙井空港新城—盐田路，经过光明、观澜、四联、盐田。
22一号线，南北贯穿龙华，观澜黎光—福田保税区。
观澜的货品房，均价6万及出头，大部分是2010年以后的楼盘，这时期的户型相对都有赠送，也都是花园小区。鹭湖新区有山有湖，定居环境相对纯粹，货品房集中、没贫困户房，仁山智水是新区标杆楼盘，小区最小108平4房，除了别墅组成。
新区短板是没地铁，要等22一号线，现阶段公共城市交通是公交和有轨电车。
4号周边货品房，楼盘相对分散，基本也都来自旧改，货品房夹杂着贫困户房，短期3-5年还是大拆大建，路上泥头车和灰尘，小区外定居体验没鹭湖好，好处是地铁、商业性方便。
本篇观澜介绍就到这里，后期更新其它新区，敬请关注。
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