前言：一个新冠疫情给国内经济带来了不小的影响，各行各业也随着疫情的消减而日渐恢复元气，不少朋友手握资金筹划着进入深圳旧改回迁房市场，而目前市面上的回迁指标房不少，后续小编也会为有需要的朋友一一整理，这里还是要说一句老掉牙的话，投资有风险，入市须谨慎
1、回迁指标房无现房，拿房有一定的时间跨度，一般来说交付周期在5年左右，建议现场考察项目进度，对项目进程和开发商政策有正确的判断；
2、付款需要一次性，所以经常和客户朋友说的一句就是如果不急于拿房，资金充足或有自己的融资渠道、
如果满足以上两点，您可以重点关注下回迁指标房，如果您正好有需要，那么这篇文章会对您有一定的帮助！
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最近有很多朋友咨询关于旧改回迁房的相关事宜，今天趁着这会清静，给大家扒一扒。
事情要从2019年3月说起，一个客户以约1.8万元/㎡的价格入手了一套65平方米的城中村小产权房；同年的6月份，大开发商万科开始入驻了这个城中村，并正式启动城市更新的意愿征集工作；再到了8月，同一套房子卖出了整整2.5万元/平方米的高单价。算算差价收入足足有45.5万之多，时间却仅仅过去了3个月。
这就是回迁房指标的交易——交易的是原拆迁户手上的回迁房赔偿指标，实质上特指城中村里历史遗留建筑，在经城市更新之后得到确权，获得“红本”（不动产权证）；交易双方为拆迁户 和投资客，参与主体还包括介入城中村旧改的开发商。
深圳特色：随着商品房市场的调控力度日渐加大，政府、开发商、投资客、中介各方投入也在持续加码，由于回迁房指标不仅不限购，价格也仅是同片区独立产权商品房价格的一半甚至更低。历史遗留的特性让它游离于监管的边缘，城市更新运动释放了其中的套利空间，随着旧改进程的不断深入，其市场价值和交易价格在在不断攀升，这也是促使这门生意越做越大的源驱动力。
通常，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制，2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地，自此，深圳成为全国首个没有农村建制和集体土地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，历来没有“小产权房”这一说法，只有历史遗留建筑一称。
这些年，由于各种各样的原因，或是没有完成相应的补偿和返还手续，大量的土地仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。近年来深圳房地产市场大批资金的流入，带来了巨大的经济效益，无数的致富经历也推动着私房、厂房雨后春笋般的建立起来。
我们平时提到的“小产权房”，既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。
2008年以前，“农村城市化历史遗留违法建筑”的概念首次被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，则被认定为历史遗留建筑，这些历史遗留建筑在符合确认产权条件的前提下，经过一定的程序是有可能得到确权，转为合法建筑的。
如今的深圳早已从当初只有几万人的名不见经传的小渔村演变成如今拥有2000多万常住人口的世界大都市，这也给这座建设用地奇缺的城市带来巨大的挑战。
据深圳规土委2018年的普查数据，深圳城中村用地面积达到321平方公里，建设用地占到了全市总面积的31%。那么如何来盘活现在的存量用地，便成了突破深圳发展瓶颈的重要途径。为了打开这个困局，城市更新运动的大幕便随之拉开了，政府意欲以此绕道为符合条件的历史遗留建筑“正名”。
纵观深圳全域，位于龙岗的布吉、横岗、爱联，宝安沙井、固戍等城中村密集分布的区域，像此类的回迁房指标交易非常火爆。而在早些年，回迁房指标大多都是亲朋好友间的内部消化，现在为什么市场化了还这么走俏？这一方面得益于深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面，这个过程所获取的巨大利润空间，大家都是有目共睹的。
3年旧改 房价5倍翻转
差不多是在9年前，京基集团开始入驻木棉湾旧改项目，在那时这些打上“回迁房指标”标签的城中村小产权房，价格猛然上涨到了1.2万元/㎡。在前年这个项目已经正式开启签约，一段时间里，这里的指标房卖到了3万元/平方米以上的高价，仍然供不应求。
想想看，以后如果回迁房正式交付，拿补办红本，预计价格至少上涨到7.5万元/平方米。”为什么这么说，看看周边二手商品房佳兆业可园，目前在售均价基本在5万元/平方米上下，这便是可观利润的支撑点。
这里要介绍的另外一个案例，吸引力则更大。位于深圳龙岗中心城的恒大城市之光，也是一个旧改项目，2015年尚未拆除重建之前，这一片区域的回迁房指标价格还不到7000元/㎡，但前年项目入伙之后，如今每平米的单价已经攀升到3.5万元左右。
仅仅过去了三年，房价翻了5倍，而且还能正常的流通交易，这就是旧村改造回迁房指标交易所带来的最直观的利益。
以白石洲为例，从绿景集团前年动拆的30000/㎡到如今的70000+/㎡，买的人依然趋之若鹜，往往还买不到，指标奇缺，旧改的进度会很大影响成交价，越往后价格越高，每个原村民会根据自身资金的急需程度抛售指标，同个时间段价格也不尽相同；在拆迁动工之后，开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付的时间长短，同样会导致指标价格的上下浮动。
确权与风险
一个有意思的矛盾点在于：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
既然在法律层面上不具备公开交易的基础，实际操作中这笔买卖又是否能得到确切有力的保障？
《房屋转让合同》
在投资客与原村民签署《房屋转让合同》之前，出示一份由开发商委托具备测绘资质的第三方公司出具的、经村集体股份有限公司和开发商共同见证的测绘报告，是村民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原村民只要能拿出这份报告，就说明房子是他的。”
《深圳市房屋建筑面积测绘报告》
测绘报告里会详细列明原村民所拥有的建筑位置、具体面积、层数，并附上现状影像图。现状测绘图等。但最关键的还是在《房屋转让合同》和《合作建房协议》上。
《合作建房协议》
从某种意义上来讲，相当于一个关系证明的附件。这份文件的作用在于向开发商补充表明投资客确实与原村民一起出资建房，进一步确定投资客对这部分建筑的拥有者身份。《合作建房协议》里面提到的日期，往往要比真实交易时间提前数年。
《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件，后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。
在两份不同转让合同中，双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权，房屋不存在抵押、担保等限制，也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方，并将权利与义务一并转让给乙方；乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权，乙方有权出租、转让、继承等，甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收，拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有，与甲方及其家属无关。
签完《房屋转让合同》，最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定，开发商也就认可了投资客的身份。村股份公司目前办理这种见证手续通常收取1000元/㎡左右的手续费。（手续费试每个村集体和股份公司不同而不同）
“这是法律漏洞之下，最保障买家权利的一种方式。”
几乎所有关注回迁房指标交易的朋友都曾有过这样一个问题：“如若我与原村民已经交易完毕，但原村民临时反悔，我又该怎么办？签署的这一系列文件究竟能否保证交易坚不可摧?”
《房屋拆迁补偿安置协议》回迁房指标交易中最关键的一环，比如原村民手握500平方米的面积，指标分割转让了100平方米给买家，开发商在与他们签约时，一般会分开两份合同各自操作。
只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。
在几份城中村旧改的拆迁补偿协议里，有一个共同条款是：被搬迁房屋未办理房地产权属证书的，业主需提交与被搬迁房屋有关的转让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件，并在签订协议时提交《放弃房地产权益声明书》交付给开发商。而开发商交付的回迁房地产为完全产权房屋，其产权属性为商品房。
尽管如此，许多人担心买此类回迁指标房的风险。其实说到底，主要风险还是在开发商的旧改进度上。这是所有城市更新项目都必须解决的一道难题
按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法，正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。
以深圳一个普通的城中村改造为例，需要完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定 这些一般需要6-8个月的时间；而完成专项规划编制也需要6-8个月；达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月；在拆迁补缴地价之后，签订土地出让合同还需要1-2个月的时间。这一套完整的流程走下来，时间周期至少需要两年。而动拆施工，到新房交付，一般周期在3年左右。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往：尽管周期漫长，环节众多，随着深圳旧改的不断深入，这门生意的市场规模还是越做越大。
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后续小编也会为大家整理一批市场上的回迁指标房，有需要的朋友可以密切关注后续发文。
【深圳热盘系列】2020，买房看这些就够了
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