最近，四篇相关小房屋产权房的法律条文，在深圳房产圈引起不小的引起轰动。一个是南山高等法院的绿本转红本禁制案，一个是龙岗高等法院判的买回自有房的保险合同有效率案。
一般不对碳酸铯的房产交易发表看法，这类纠纷相互打架的裁决书满天飞，没有明确的法律条文适用规则。有粉丝建议从对个人的角度，只是分析下法律条文风险，不用给出准确的法律条文定性。盛情难却，今天就写点东西。
一、不是所有的绿本房都能转成红本货品房
深圳房DF93种类众多，除了能在消费市场上民主自由商品生产的货品房外，还有很多中央政府虽然给颁授了房DF93但无法民主自由商品生产的房子，通常我们把能民主自由商品生产的货品房合格证书称为红本证，把无法民主自由商品生产的房DF93书叫作绿本证。
今天主要谈下绿本证的难题，绿本分为真绿本和假绿本，中央政府职能部门颁授的是真绿本，企业、原村集体或对个人印制的是假绿本，自己给自己授证证明自己的房产合法，这是闹着玩。
即便是真的绿本证，有些也是无法转红本，你比如说经深圳市发展史遗留下来难题处置办公室确权授证的绿本房，就无法变为红本货品房。还有有些征地收容房，迁离后是绿本房DF93，在没有出台新的经济政策允许他们变为红本前，是无法变为红本货品房民主自由交易的。
2017年9月25日，坪山区人民中央政府网发布《市总体规划国土总体规划委坪山管理处有关慎购征地收容房等非货品写字楼的提示》明确指出，“竹韵长廊为中央政府统一建设和分配的土地养护征地收容房，倚湖居、香江长廊部份物业为中央政府养护收购的征地收容房，招商长廊等项目有部份房源为开发商配建的征地收容房。上述征地收容房未缴交土地价格，目前只能办理相关手续绿本不动DF93，且目前无相关经济政策支持这些房源转为红本不动DF93办理相关手续转让相关手续，购房者权益得不到保障。”
南山区人民高等法院办理相关手续的绿本转红本禁制案，涉案房产的物理性质是全成本亏本房，有绿本房DF93，这类经济政策性社会福利房在深圳市有办理相关手续红本房DF93的具体明确规定，只要业主拿上适当的证明文件到住建部门备案，能办理相关手续红本房屋房产证，这是本案能执行的大前提。
有的绿本房DF93具有什么条件才能办理相关手续红本房DF93，没有相关的基础建设明确规定，实践中操作无法，在《市总体规划国土总体规划委坪山管理处有关慎购征地收容房等非货品写字楼的提示》中，总体规划国土总体规划委坪山管理处已经明确地指出了这一点。
我们无法依据南山区人民高等法院这个绿本转红本的禁制案，得出在深圳买回所有的绿本房买卖，都能去高等法院诉讼继续履行并能禁制的结论。
顺便说下买回迁离房的难题，买回此类房产前要确认清楚补偿金的是那种物理性质的房产，收容的是绿本房DF93的话，以后只是有转红本的可能，但还需要补偿金土地价格，补办相关相关手续，目前深圳市并没有这类绿本房变红本的基础建设明确规定。
一般而言，开发商主导的城市更新补偿金的是红本房DF93，比如说华润大冲的旧改；中央政府主导的棚改，征税前不是红本房屋房产证的房产，置换的只是绿本征地收容房，不是能民主自由商品生产的房产，这类房产何时能转红本民主自由商品生产，需要等基础建设经济政策出台，比如说总体规划国土总体规划委坪山管理处通知的情况。龙岗区人民医院职工社会福利分房征地收容到坪洲新村的房产应该也是间地，棚改后间地会更多。
适当的法律条文依据：
《深圳市房屋征税与补偿金实施办法（试行）》（市中央政府令292号）第二十五条：对写字楼房屋以房屋产权拔除方式进行征税补偿金的，作出房屋征税决定的辖区中央政府应当提供适当的写字楼进行拔除，并依照以下明确规定清算佣金：房屋产权拔除房屋套内占地面积超过被征税房屋套内占地面积的，远远超过面积部份以消费市场估价清算佣金；被征税房屋消费市场估价格高于房屋产权拔除房屋消费市场估价格的，以消费市场估价的超额清算佣金。
以非货品物理性质写字楼房屋进行房屋房屋产权拔除的，其所拔除房屋的房屋产权仍受适当限制。符合相关明确规定的，被征税人能补交明确规定佣金后转为货品物理性质。
根据《深圳自贸区处置发展史遗留下来违规私房若干个明确规定》《深圳自贸区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑若干个明确规定》（以下简称“两规”）、《深圳市人民代表大会常务委员会有关农村城市化发展史遗留下来违规建筑的处置决定》（以下简称《决定》）及其基础建设经济政策处置取得非货品物理性质房地房屋产权合格证书的写字楼房屋，以写字楼房屋的房地房屋产权合格证书为房屋产权拔除基本单位，依照以下明确规定进行补偿金：
（一）符合原村民非货品写字楼建设用地标准的，不超过占地面积480万平方米的部份给与房屋产权拔除，远远超过部份依照本办法附带相关明确规定给与汇率补偿金。所建房屋占地面积未达到480万平方米的，可依照占地面积480万平方米给与房屋产权拔除，超额部份面积由被征税人按房屋产权拔除房屋的成本价购足；被征税人选择汇率补偿金的，以占地面积480万平方米的标准计算被征税房屋的价值，扣除10%的公告计算方法土地价格后不予补偿金；
（二）被征税人为非原村民的，不超过占地面积150万平方米的部份给与房屋产权拔除；被征税人选择汇率补偿金的，依照被征税房屋的价值扣除10%的公告计算方法土地价格不予补偿金。远远超过部份依照本办法附带相关明确规定给与汇率补偿金。
二、买卖经济适用房的合同效力难题
全成本亏本房是社会福利分房时代的产物，保险合同中约定具有绿本转红本条件后，出卖人须办理相关手续红本房DF93，并办理相关手续转让登记相关手续，该约定合法有效率，出卖人在具有绿本转红本条件后，拒不办理相关手续，债务人能诉讼继续履行，人民高等法院裁决继续履行后禁制绿本转红本，不存在法律条文上的实质性障碍。
对个人认为，出卖人故意不履行施行裁决书，不依照裁决去办理相关手续绿本转红本的备案相关手续，高等法院能直接用拒不履行施行裁决罪不予处置。买回人在申请禁制遇阻后，也能依据2015年7月22日实施的《最高人民高等法院有关审理拒不执行裁决、裁定刑事案件适用法律条文若干个难题的解释》第三条第二项之明确规定，选择自诉的方式，追究出卖人拒不履行施行裁决罪。
经济适用房若存在借名买房的情况，也就是转让经济适用房的购房指标，买回经济适用房指标的协议无效。转让经济适用房的指标，破坏经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障经济政策的社会公益目的相悖，双方的行为也损害其他等待买回经济适用房的不特定人利益，也就是损害公共利益。依照合同法第五十二条第四项的明确规定应认定为合同无效，该指标转让约定无效，非法取得的经济适用房有被中央政府职能部门收回的风险。
司法实践中，各地高等法院均明确规定在经济适用房买回五年内限制交易期限内签订的保险合同，损害其他等待分配人的利益是无效合同。在最高人民高等法院民一庭主编的《民事审判指导与参考》第70辑刊登的调研报告及广东高院裁判指引中均有这样的明确规定。
在裁判文书网上搜索深圳市高等法院相关案例的裁决书会发现，高等法院在认定此种转让行为无效时，往往会引用一个经济适用房合同中的回购条款或《深圳市保障性住房条例》第四十二条的适当明确规定，购房人在五年内转让所购保障性住房的不依约或依法由中央政府职能部门回购，损害其他等待分配人的利益。
当然买回能取得完全房屋产权上市交易绿本经济适用房，也就是买回符合上市条件的经济适用房，此时和南山高等法院的案件物理性质是一样的，双方的保险合同合法有效率，出卖人不依约办理相关手续绿本转红本相关手续构成违约，债务人能诉讼继续履行，并申请强制转让，当最终然能无法胜诉还受其他因素影响。
相关规范性文件：广东省高级人民高等法院印发的《有关审理房屋保险合同纠纷案件的指引》第十六条：当事人在明确规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的明确规定认定合同无效。
适当的法律条文依据：
1.《合同法》第五十二条 有以下情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律条文、行政法规的强制性明确规定。
2．《民法总则》第一百五十三条 违反法律条文、行政法规的强制性明确规定的民事法律条文行为无效，但是该强制性明确规定不导致该民事法律条文行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律条文行为无效。
三、认定小房屋产权房保险合同有效率不等于确认房屋产权归债务人
深圳中院在（2016）粤03民终22009号保险合同确认纠纷案中，驳回了出卖人诉请确认1998年出售自有房中一间房保险合同无效的请求，在房产圈同样也引起了不小的引起轰动。但这个案件大家普遍存在误读。
深圳市龙岗区人民高等法院（2016）粤0306民初6124号认定的事实：1993年8月，深圳市龙岗区人民中央政府向原告核发了粤房字第××号房屋所有权证，确认坐落于深圳市龙岗三十五区x栋南座上川路x的写字楼楼一栋所有权人为原告。1998年10月10日，原告与被告签订《转让房屋合同书》，约定原告是卖屋人，被告是买屋人，原告将上述楼房中的三单元305房屋卖给被告使用，卖期50年，价款13.5万元，因本栋楼属于自有房，房地房屋房产证无法转交被告，被告只能使用和出租，在经济政策允许房产转让时，原告要积极协助被告办理相关手续房屋房产证，使用期满后，该楼房如果补土地价格税，被告享有同货品房满期后的同等待遇。合同签订后，被告向原告支付了价款13.5万元，原告向被告交付了涉案房屋，被告使用至今。
一审龙岗区高等法院认为，本案房屋属于有房屋房产证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律条文、行政法规的强制性明确规定，也不存在合同无效的其他情形。原告诉请确认合同无效，被告返还房产并支付房屋使用费，均没有法律条文依据，不予支持。
二审深圳中院认为，根据《中华人民共和国土总体规划地管理法实施条例》的相关明确规定，龙岗区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋房屋房产证，故上诉人与被上诉人签订的《转让房屋合同书》没有违反法律条文、行政法规强制性明确规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效率，上诉人请求确认合同无效的上诉理由无法成立，本院不予支持。
1．涉案的房产是自有房，有合法的报建相关手续并有龙岗区人民中央政府颁授的房屋所有权证，这是本案的大前提。没有报建相关手续的房产，属于违规建筑，依据租赁合同司法解释第二条的明确规定，租赁合同尚无法施行，更不要提保险合同了。
因此很多人认为的深圳高等法院在本案中确认小房屋产权房保险合同合法有效率的规则，是严重的误读。高等法院认为这样的合同合法有效率是有大前提的，前提是交易的房产有合法报建相关手续，有房屋房产证明。不然，首先需要先由行政机关确权，在没有确权前，高等法院不予受理，即便已经立案了，通常也会在程序上驳回原告的诉请。
2．本案裁决驳回出卖人确认保险合同无效的诉讼请求，并不等于确认债务人享有房产的物权权利，只是因为双方的保险合同没有满足合同法第五十二条合同无效的明确规定，出卖人所称出卖的是集体土地上的房产，违反土地管理法的强制性明确规定的事由不存在。合同有效率只是确认双方之间存在一个债权债务关系，不等于认可债务人对该房产享有物权权利。
3．房屋保险合同有效率但是无法继续履行的情形很多，《城市房地产管理办法》第三十八条是房屋保险合同无法履行情况的集大成者，出现该条明确规定的几种情况，房屋保险合同虽然有效率均无法继续履行。法律条文依据主要是合同法第一百一十条第一款的明确规定，一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律条文上或者事实上无法履行的情况下，合同虽然有效率但是无法继续履行。
4．本案双方交易的标的物只是一栋自有房里面的一个房间，该房间是不可能单独办理相关手续房DF93的，虽然该栋自有房有一个房DF93，但并不意味着单独的一个房间能办理相关手续独立的房屋房产证。也就是说出卖人诉讼确认双方的保险合同无效请求被驳回，但是债务人如果诉讼继续履行合同，办理相关手续房DF93则同样会被驳回诉讼请求，因为这样的请求同样没有请求权的基础。
本案就如同一套三房一厅的房产，双方签订了一个买卖其中一个房间的合同，高等法院说该保险合同没有违背法律条文法规的强制性明确规定，该保险合同合法有效率，想想这事是不是很有意思。
5．在类似的案件中，基本上是谁当原告谁败诉，因为作为原告要列举支持其诉讼请求的事实和理由，只有签订保险合同的事实，没有找到适当的法律条文依据支持诉讼请求，请求同样不会被高等法院支持。
6．高等法院确认本案的房产保险合同有效率不等于债务人就一定能获得征地利益。房产登记的权利人是出卖人，债务人只是买回的整栋中的其中一套房屋，在出现征地难题时，开发商应该和谁谈，大家不难想的，债务人拿着其中一个房间的保险合同主张权利，存在现实困难。
换一种思路，本案出卖人和开发商达成征地补偿金协议后，强行收房并拆除掉房产，轮到债务人作为原告主张自己的合同权利时，该如何主张权利，高等法院又会如何处置，会认可债务人主张的佣金利益补偿金吗。
——周争锋2018年5月22日写于深圳
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