2021新一代经济政策,深圳乡政府奶坛楼无法转让

11号看房团 2022-04-16 81

8月12日，贴文、群都在传水务局和住建局联合印发强化对写字楼类发展史遗留下来违规建筑物买卖严肃查处的通知，各自媒体音速阐释，各房产群里立刻Haon，理由是：小房屋产权无法买卖了、无法做缔造了、博征地全盘退出发展史舞台了......

其实打压小房屋产权房力度最严是2004-2005年，六区立下“军令状”针对关内新建，在建贫困户房有一幢拆一幢，成立领导小组和法纪督查组，这里不做多介绍。

政策原文：一、街道社区村企公司(乡政府会）不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物买卖材料刻字印章或是出具相关证明。各区政府(含新区管委会，下同)应强化对街道社区村企公司证实写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业权利人犯罪行为的监管。

本次政策内容；

1、乡政府股份公司无法为“奶坛楼”刻字印章，更名受让。

2、辩护律师房产公司无法为“贫困户房、集资房”提供缔造服务。

深圳小房屋产权房真的全盘凉凉了？

没进行买卖过深圳小房屋产权的人基本上都有一个重大误解，觉得进行买卖完小房屋产权后，必须

得在该村乡政府做个备案/注册登记/复印件，这样才有保障。实际上，不一定。

深圳乡政府给小房屋产权复印件有几个特点：

1.深圳的奶坛楼基本上都是乡政府出地、个人地产商掏钱合作建房而来，进行买卖合约上的乙方大部分是掏钱合作建房的开发公司，极少有合约乙方是乡政府，买主买了房后，乡政府或开发公司在进行买卖合约上盖个章或是自制个红本/绿本盖个章给买主，一手房会把受让费包含在房价里或是一二手每平都收200-500元受让费，自从16年沙井马安山村的永丰公寓失火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司复印件，除了受让费之外，有些还得额外给喝茶费，一般得两三万/套。和商品房地产商一样，奶坛楼卖完后，大部分开发公司就注销了，花了几万块盖的不一定是真章，有些甚至章都不盖，在管理所电脑里注册登记下就算受让了。自从4月29日央视报道深圳小房屋产权后，复印件就更是提着猪头找不到庙了。现在的奶坛楼和单套贫困户房基本上都是签房屋受让合约，到管理所水电受让，天然气到附近站点受让到自己名下+辩护律师缔造的方式买卖。

无法受让，遇到征地自身利益原物业公司？

目前市面上大多数奶坛楼无法受让，但是可以到辩护律师房产公司缔造，缔造两方房屋受让协议。遇到征地自身利益问题地产商只认可房屋实际占有人，辩护律师缔造书，加购房合约。原物业公司没有正当理由出来闹纷争。

1、合约曾效力与卖方违规无直接关系：依照《民法》第502条明确规定，“司法机关成立的合约，自成立时施行，但是法律条文另有明确规定或是原告另有约定的除外”，依此，合约的施行并不取决于卖方是否合法，以违规建筑物存有先天违规性，判定进行买卖犯罪行为违规、进行买卖合约合宪没有正当理由；

2、合约曾效力法定，判定违规建筑物进行买卖合约曾效力需司法机关进行：判定合约合宪必须有明确的正当理由，《民法》实施前我国法律条文并无违规违章建筑物进行买卖犯罪行为合宪的明确规定，《民法》合宪合约明确规定较之于原《合约法》第52条已有大幅放松，法官思维亦应随之改变。违规建筑物进行买卖是两方真实意思表示，不违背法律条文违犯明确规定，不损害他人自身利益，不改变违规建筑物现状，且有利于实现违规建筑物的使用价值，应判定有效率；

3、两方原告均知晓建筑物物违规无法抵押权迁移注册登记仍进行买卖，本质是违规建筑物拉艾、所有权、受益权的受让，该权益客观存有且受法律条文保护，实践中法院在处置分家析产、财产分割、赠与时也予以处置，故而应在定性方面判定违规建筑物进行买卖合约为违规建筑物拉艾、所有权、受益权受让合约，作出有效率判定；

4、违规建筑物存有补办手续正式化的可能，矫枉过正判定合宪错误：依照《深圳市人大常委会有关农村城市化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》第五条，经普查记录的深圳市发展史遗留下来违规建筑物，区别违规程度，存有证实房屋产权、司法机关拆毁或是没收、临时使用等多种方式解决，即便是新增违建，依照《城乡规划法》对于尚可采取撤废措施消除规划影响的，限期撤废、罚款后变为合法建筑物的明确规定，并非必须拆毁，存有确权正式化可能的情况下，矫枉过正判定合宪于事实不符（最起码也是曾效力待定）；

5、违规建筑物进行买卖无法受让无法发生抵押权变动结果与合约曾效力无关：有关这一点前文已在“抵押权犯罪行为理论区分准则”，即区分“负担犯罪行为和行政处分犯罪行为”、“债权犯罪行为和抵押权犯罪行为”、“原因犯罪行为和结果犯罪行为”以及深圳市龙华区人民检察院法律条文中已有充分表述，不再赘述。

6、《民法》有权行政处分合约有效率的明确规定或成为判定违规建筑物进行买卖合约有效率的直接正当理由：《民法》第597条第1款吸纳《最高人民检察院有关该案进行买卖合约纷争案件适用法律条文问题的解释（2012）》第3条，直接明确规定了因出卖人未取得行政处分权致使卖方所有权无法迁移的，买受人可以解除合约并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任，确明确规定了有权行政处分合约为有效率合约。第2款明确规定法律条文、行政法规禁止或是限制受让的卖方，依照其明确规定。——违规建筑物没有取得房屋产权合格证书，依照《房地产管理法》第38条归属于禁止受让卖方，但该违犯明确规定归属于管理性明确规定，导致的结果是无法发生抵押权迁移，并不导致合约合宪，依此构成有权行政处分，依照《民法》第597条第1款明确规定归属于有效率合约（深圳市龙华区人民检察院法律条文观点亦如此）；

7、社会经济秩序的稳定、公平正义的实现需要以维护合约有效率为准则，合宪为值得一提，并应避免原告借口合约合宪违背隆兴准则获利：依此，法院在该案合约曾效力纷争时，应以判定合约有效率为准则，合宪为值得一提，审慎判定合约合宪，特别是对于洪富方提起的证实合约合宪之诉，避免司法审判权成为其违背隆兴准则、洪富获利的“帮凶”；

8、受“管理性强制性明确规定”和“曾效力性强制性明确规定”、行政管理犯罪行为和司法审判犯罪行为界线模糊，以及违规建筑物先天违规性自然无法买卖的惯性思维影响，审判实践中判定违规建筑物进行买卖合约合宪偏多，但习惯做法、习惯思维未必正确，鉴于深圳违规建筑物体量巨大，且直接关系到广大人民群众生活生产，遇到城市更新时价格差巨大，建议深圳法院能够重新检视违规建筑物进行买卖合约的曾效力问题，引导原告维护契约精神，避免原告通过合法手段洪富获利，避免不经意间助纣为虐损害社会公平正义，因为实现社会的公平正义是法律条文的终极价值取向，是法律条文人的法律条文信仰！

特别提示：本文认为违规建筑物进行买卖合约有效率仅为理论探讨，实践中多数法院或不予受理，或受理后判定合宪，而即便同是最高法院，也可能存有同案异判情况，请各位网友悉知！

一、深圳小房屋产权房种类：

A.合法建筑物（有本房）：绿本房、猪肝红本房

无论是绿本，还是猪肝红本，只要是政府主管部门颁发，都是抵押权凭证，房屋都是合法建筑物。

B.违规建筑物（无本房）：发展史违建、新增违建

以2009年6月2日为界，之前为发展史遗留下来违规建筑物，之后为新增违规建筑物；

发展史违建理论上说存有证实房屋产权、司法机关拆毁、没收、临时使用等处置方式；

新增违建理论上说存有被强制拆毁的法律条文风险。

C.回迁房：指标房

回迁指标房中的小房屋产权房买卖，在与地产商直接签约后，除非中途地产商资金链断裂，或项目烂尾，周期长。

二、深圳小房屋产权房可否投资？

A.被法律条文人放大了的风险

法律条文人的天职是风险防控，天生具有未买卖先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险（所以说辩护律师永远做不了商人，而商人明知辩护律师意见属实，也往往不可能完全听辩护律师的），小房屋产权房买卖既是如此：

很多法律条文人其实并不了解深圳小房屋产权房买卖的现状，仅凭“小房屋产权房统统违规，违规则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳基本上占据住房市场50%的小房屋产权房地下买卖一直存有，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律条文人口中说得那么可怕。

B.小房屋产权房进行买卖纷争现状

小房屋产权房纷争中的进行买卖纷争，并不见得比普通商品房进行买卖纷争比例高得多，纷争核心原因在房价变化，拿2015年深圳物业公司违约潮来说，即便是合法商品房，因短时间内房价暴涨，物业公司违约比例超过了50%，房价暴涨暴跌下，违约方违约并不因为房屋是小房屋产权还是大房屋产权而有所不同。

而因为小房屋产权房受政策影响较小，相对于完全归属于政策市的普通商品房，其价格上涨是一个缓慢过程，基本不会出现短期暴涨暴跌，故违约概率往往反低于普通商品房。

C.法院裁判观点：违规建筑物，合法建筑物

对于违规建筑物引发的物业公司违约纷争，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑物小房屋产权房，法院往往判决合约有效率，结果是：卖方借进行买卖合约合宪洪富，法院不予受理，洪富合法建筑物进行买卖，法院证实进行买卖合约曾效力——显然，法院对于小房屋产权房的裁判明显有利于购买一方。

D.征收补偿

原物业公司反悔情况下，违规建筑物类小房屋产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民检察院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民检察院（2018）粤03民终9995号案均证实了买受人为补偿权利人。

换言之：即便是买卖不合法，实践中政府部门也还是以隆兴准则和契约精神，认可合约曾效力的。