第二季度脱销的沙井,按揭60万左右就能股权投资的不动产悄悄遇冷!

11号看房团 2022-04-16 86

原副标题：第二季度脱销的沙井，按揭60万左右就能股权投资的不动产悄悄遇冷！

资本沃苏什卡最脆弱且最聪明的！

另一面是深圳宣布将砸4856亿到东部，其中大部分将花在沙井，另一面是民间资金狂涌向沙井“占位”，据楼校长粗略估计，去年沙井制造了8个日光盘，超2Bazas争夺3672套房！

算了一下，过去沙井一年的打新潮，因为太难买，已经有少于1.2Bazas陪跑。

不光是商品住宅，连小产权房和廉租房也连带火了，一套沙井海岸城的廉租房，按市场价本应是商品住宅6折即3.5万/平，但业主就敢趁行情火爆叫价8万/平！

要成为东部服务中心

沙井整体实力和高帅富并存

沙井是有什么魔力，如同一个巨大的斯坎索普，将人和钱都强力吸附至此呢？

3月18日，沙井街道管委会詹第一书记发表一次公开讲话，对沙井的今后进行了一番剖析，足以让人窥见一二。

整体实力肩负

打造出为全新东部服务中心

沙井的最新规划是要Kanniyakumari东部服务中心，今后5年，要着力打造出“一带二区六结点”空间产业发展格局。

“一带”：即空港珠江协调产业发展带，今后重点项目产业发展总部经济、科技研制、现代服务业，打造出深圳东部服务中心智创谷地。

展开全文

“二区”：即智能化制造区、商务人士服务中心区、服务基础建设区，今后将形成智能化产业产业发展集群、国际性极地产业产业发展谷地和商务人士基础建设集聚区。

“六结点”：即共和韦谢列培训基地、后亭双创培训基地、沙头战略性产业发展培训基地、国际性国际性会议服务中心商务人士服务中心、陆上闲适、碧桂园金蚝小城等。

通俗一点的说，就是以前靠工业和农业（养蚝）致富的沙井，基于其深厚的底子和特色，要升级换代产业发展几大产业产业发展，这四个产业产业发展之间要相互贯通协作，像观光业和国际性会议服务中心业之间的人流互导和功能互补，就能同时实现消费拉动，让沙井变成一台通过人和产业产业发展高效运转起来的超级“横空出世机器”。

一是极地珠江要产业发展极地产业产业发展，这也是国家反复重点项目提及的战略性产业发展之一；

并有国际性国际性会议服务中心业，国际性会议服务中心珠江也已初具规模，疫情得到控制以后，国际性会议服务中心业迅速复苏，据对外公布的深圳国际性国际性会议服务中心服务中心努瓦雷塔显示，展会已经排到今年11月了；

三是韦谢列和双创产业产业发展，沙井拥有基础建设完善的产业产业发展链，现阶段辖区内已有少于2.7万家企业，其中有167家产值亿元以上的企业；

四是观光业，陆上闲适、碧桂园金蚝小城、中信集团冰河城，都将带来超乎想象的人流量。

所以，詹第一书记很有信心地说，到十四五末，沙井要同时实现工业总产值突破2000亿左右！

高帅富肩负

碧桂园金蚝小城是“碧桂园城”PLUS

在沙井今后全力打造出的六大结点工程项目中，詹第一书记重点项目提及了碧桂园金蚝小城。

金蚝小城由碧桂园操刀，用地范围约3平方公里，是现阶段已知的沙井海岸城的3倍，大冲旧改的4.4倍。碧桂园金蚝小城等于在沙井打造出一个体量更大的碧桂园城。

“所到之处，皆是服务中心”，除去住宅工程项目每次推出都是全城瞩目，碧桂园城的商业万象天地也是近几年顶流商圈，同时，6栋写字楼又组成了约37.5万㎡的南山科技金融城。

2014年三期开盘均价约4.9万/㎡的碧桂园城，在二手房指导价出来前，三期离岸价已经少于了19万/㎡。连挨着碧桂园城的公寓现阶段离岸价都少于了15万/㎡。

作为东部碧桂园城，碧桂园金蚝小城将打造出成集龙湖、研制、居住为多功能的区域地标，功能比碧桂园城更齐全，建成之后，必也跟碧桂园城一样，对周边工程项目有积极的辐射作用。

而今后的碧桂园金蚝小城还肩负着三个重任：

一是活化沙井蚝人文，打造出深圳东部龙湖名片，与陆上闲适共同构建人文+自然生态的旅游区；

并有完善基础设施，推动落实该片区教育、人文等公共设施，贯通道路；

三是满足国际性会议服务中心珠江、区域产业产业发展转型升级换代等外溢的商业、人文、餐饮业、酒店等中高档服务市场需求。

国际性会议服务中心珠江预计每年将招揽500万中高档商务人士人群，每天要满足10-18Bazas的住宿、餐饮业等市场需求。

今后的沙井，随着中信集团冰河城、陆上闲适、碧桂园金蚝小城的联合布局，将成为集生产、生活、自然生态为多功能的世界级龙湖服务中心，每年将招揽数千万访客，同时实现超强人口吸附力！

一房难求的沙井

股权投资什么最靠谱

因沙井的各项利好，将万千置业者的目光都引向了这里。但与旺盛的置业市场需求形成鲜明对比的是，现阶段整个沙井商品住宅都供应短缺。

深圳住建局公布的第二季度预计抄底工程项目，沙井也无商品住宅工程项目抄底。

新盘难打，但沙井又实在太具备想象空间，这大概也是为何沙井连小产权房都能火爆的原因。

但小产权房没有红本，而且没有法律保障，一旦遇到交楼或反价等风险，连维权都没有办法。

最重要的是，名下有小产权房还会影响打新！

住宅脱销、小产权影响打新、二手房因指导价按揭提高……沙井近期一类新的股权投资型不动产——“类住宅化”工程项目悄悄遇冷。

什么是“类住宅化”工程项目，就是既有住宅的功能，可通燃气，又不限购不限贷，而且不占名额、不会影响打新，转让自由，类似于商务人士公寓、基础建设宿舍等工程项目。

楼校长注意到，在与碧桂园金蚝小城一路之隔，就有这样一个“类住宅化”工程项目—富宏大亼（jí）汇，总价120多万左右。

为什么这类工程项目值得股权投资呢？楼校长研究了其三大优势：

入手友好，回报可观

深圳市场上涌起的打新潮，主要还是因为一二手房的价格差。但同一片区甚至同一工程项目的这种“类住宅化”工程项目与住宅价差更大，尤其是位于优质地段的，补涨空间更大。

如位于南山科技园的软件产业产业发展培训基地，当初开盘价为3.3万元/㎡，在链家上挂牌均价为8.2万元/㎡，成交价为80750元/㎡。

图源链家

而且软件产业产业发展培训基地（约148%）涨幅几乎都跑赢了同区域住宅。再次证明只要是在真正优质的地段，优质公寓或基础建设宿舍的补涨空间并不逊色于住宅。

像位于华侨城片区的侨城一号广场、绿景美景广场这样的基础建设宿舍工程项目，类住宅的房源产品售价都已经达到17万/平。

富宏大亼（jí）汇位于沙井东部CBD，周边中高档产业产业发展云集，一路之隔的碧桂园金蚝小城除了自身带来人流量还将承载国际性会议服务中心珠江的人流外溢，其今后的租金前景可以参考深圳核心区景点周边的租金水平。像华侨城片区的酒店，非节假日一晚房费也要1400+元。

最重要的是，富宏大亼（jí）汇距离明年开通的地铁12号线仅约500米。

工程项目区位图

深圳中原大数据曾对深圳地铁12号线开建以来的二手房成交价格进行过统计。从2017年到2020年，12号线沿线二手房成交价最高涨幅少于105%，最高成交单价已经突破了15万/平米。

众所周知，在地铁临近完工和通车阶段，房价涨幅最大，因此12号线通车后，像富宏大亼（jí）汇这样地铁周边的工程项目将成为最直接、最大的受益者。

地铁建设周期与房价关系图

而且12号线届时将通向南山科技园、蛇口服务中心，串联起大空港、国际性会议服务中心服务中心、极地珠江等区域，连通深圳整个东部经济带。加上工程项目靠近11号线沙井/后亭站，在建20号线，规划18/28/26号线，今后8轨交汇，以后新国际性会议服务中心服务中心、宝中、科技园、后海总部培训基地、前海等核心产业产业发展区与工程项目的距离将进一步加近，经济效应不可估量。

我们来给这笔股权投资算个账：

按按揭65万计算，按揭10年，利率5.25%，月供约6974元。即使只是参考沙井现有次商品住宅公寓的租金来看，距离地铁口800多米的西荟城智荟服务中心也能租到4000元/月左右。算下来富宏大亼（jí）汇租金回报率能达到3.7%，已经少于市面上大多数物业。

随着沙井人流量在今后几年内的急速爆发，运营此类小户型产品的租金很可能接近月供，回报率将更高。

加上沙井整体片区房价水涨船高，买房之前曾综合房地产年鉴和乐东凯努瓦县数据统计过深圳5年来各片区涨幅，沙井以116%位居第一。富宏大亼（jí）汇虽不是住宅，但小户型叠加地铁因素，也会虽片区腾飞带来不错的涨幅。

租金+物业升值，怎么看这笔股权投资都稳赚不赔！

股权投资风险低

在深圳这座城市里，沙井可以说是拥有小产权最多的地方。

曾有香港人千里赴沙井，购买十几套小产权股权投资。

包括碧桂园金蚝小城，年底楼房飙到5.5万+/平，单层瓦房飙到10万+/平，沙井金蚝小产权甚至惊动相关部门查处中介，被张贴告示风险提醒。近期碧桂园金蚝小城一栋1800万的小产权价格涨到3000万以上，甚至因涨幅太高直接被查封。

但正如前文所说，股权投资小产权房风险极高。而像富宏大亼（jí）汇的基础建设宿舍“类住宅”工程项目是有红本的。

而且相比于小产权房不被法律保护，现阶段政府正大力扶持“工改”产业发展，现阶段工改商住、工改保障性住房或可出租人才房等已有审批工程项目，今后还将会有多项政策利好工改工程项目。

交易费用低

基础建设宿舍入手成本低，不限购、不限贷，以公司名义购买物业贷款，不占用个人购房名额，不影响打新，可多套持有，不影响住宅贷款。同时，基础建设宿舍转让自由，拿到红本后即可自由交易，无持有年限的转让限制。

我们知道，除去佣金，二手住宅的交易税费普遍达到成交总价的近10%，公寓则更高，达到15%-20%，但基础建设宿舍的转让几乎无额外交易费用。

实探富宏大亼（jí）汇，

总价120多万左右占位沙井

富宏大亼（jí）汇本身建面就有25万㎡，是宏泽集团倾力打造出的产城融合综合体旗舰。

商圈

今后比肩南山海岸城

工程项目坐落在沙井核心商圈，现阶段已经形成以18雅戈尔集团的京基百纳广场、9.6雅戈尔集团的新沙天虹购物服务中心为主力的80雅戈尔集团商圈；今后还有近20雅戈尔集团的沙井海岸城，也将与博林君瑞商业、万科商业、德普商业等形成约40雅戈尔集团的海岸城新商圈。如此巨大的体量，与南山海岸城（12雅戈尔集团购物服务中心、14雅戈尔集团写字楼及4雅戈尔集团商业街）也有得一比。

除了可以享受碧桂园金蚝小城的基础建设，工程项目自身打造出了了商业盒子与商业街区相互补充：

想象一下，今后白天，业主可进行园区办公、进行中高档商务人士圈层社交、聚餐接待；

下班之后，无需转换地方，业主就可享受悠闲的下班生活，无论是在网红人气餐饮业店享受一场味蕾盛宴，或是在健身馆里来一场酣畅淋漓的运动，或者可以约朋友在这里逛街、喝咖啡、看电影，或者看看书给自己充充电，带来的不仅是日常生活上的便利，更是人文娱乐生活上的满足。